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全国供销合作总社杨建平副主任莅临天润粮油集团指导工作
 
 
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通知公告
天润食品公司资产评估报告
2019/5/30 15:49:12

 

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
 
委 托 方
广东新供销天润粮油食品有限公司
 
 
 
广东新供销天润粮油食品有限公司拟进行股权转让事宜所涉及的广东新供销天润粮油食品有限公司
股东全部权益评估项目
第一册(共三册)

 

 
资产评估报告

 

 
备案号:

 

 

 

穗诚评[2019]号
 
 
 
 
签字评估师
奉有东、李欢欢
 
 
评估报告日:2019年4月22日
广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司

资产评估师声明
 
1、本评估报告是依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制的。
2、委托人或者本评估报告使用人应当按照法律规定和本评估报告载明的使用范围使用评估报告;委托人或者本评估报告使用人违反前述规定使用评估报告的,本资产评估机构、资产评估师和其他资产评估专业人员不承担责任。
本评估报告仅供委托人、评估委托合同中约定的其他评估报告使用人和国家法律、法规规定的评估报告使用人使用;除此之外,任何机构和个人不能由于得到评估报告而成为评估报告的使用人。
本资产评估机构、资产评估师和其他资产评估专业人员提示评估报告使用人应当正确理解评估结果,评估结果不等同于评估对象可实现的价格,评估结果不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
3、本资产评估机构、资产评估师和其他资产评估专业人员遵循独立、客观和公正的原则,遵守有关法律、法规和资产评估准则的规定,并对所出具的评估报告依法承担责任。
4、评估对象涉及的资产、负债清单及未来经营规划由委托人、被评估单位申报并经其采用签字、盖章或法律允许的其他方式确认;委托人和相关当事人依法对其提供资料的真实性、合法性、完整性负责。
5、本资产评估机构及资产评估师与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相关当事人不存在偏见。
6、资产评估师已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验,并对已经发现的问题进行了如实披露,且已提请委托人及相关当事人完善产权以满足出具评估报告的要求。
7、本资产评估机构出具的评估报告中的分析、判断和结果受评估报告中假设和限定条件的限制,评估报告使用人应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结果的影响。
 
 
 
 
 
  
                                             页 次
第一册 资产评估报告正文
资产评估报告摘要 ………………………………………………………4
二、资产评估报告正文 …………………………………………………5
1、委托方及被评估单位概况 ………………………………………… 5
2、评估目的 ……………………………………………………………17
3、评估对象和评估范围 ………………………………………………17
4、价值类型及其定义 …………………………………………………18
5、评估基准日 …………………………………………………………19
6、评估依据 ……………………………………………………………19
7、评估方法 ……………………………………………………………21
8、评估程序实施过程和情况 …………………………………………23
9、评估假设 ……………………………………………………………24
10、评估结论 …………………………………………………………25
11、特别事项说明 ……………………………………………………26
12、评估报告使用限制说明……………………………………………27
13、评估报告日…………………………………………………………28
三、资产评估报告附件…………………………………………………29
1、委托方营业执照复印件
2、被评估单位营业执照复印件
3、产权证明文件
4、委托人和其他相关当事人的承诺函
5、资产评估师承诺函
6、现场勘察照片
7、广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司营业执照复印件
8、资产评估机构备案公告复印件
9、资产评估师资格证书登记卡复印件
10、资产评估委托合同
第二册 评估明细表
第三册 资产评估说明
 
 
 
 
 
 
  
 
一、委托方及被评估单位
委托方:广东新供销天润粮油食品有限公司
被评估单位:广东新供销天润粮油食品有限公司
二、评估目的
广东新供销天润粮油食品有限公司拟进行股权转让事宜所涉及的广东新供销天润粮油食品有限公司股东全部权益价值提供市场价值意见。
三、评估对象和评估范围
本次评估对象为广东新供销天润粮油食品有限公司股东全部权益价值,评估范围为该公司的全部资产和负债。
四、价值类型及其定义
根据本次评估目的,本次评估结果的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下,某项资产在评估基准日进行正常公平交易的价值。
五、评估基准日:2019年3月31日。
六、评估方法:采用资产基础法。
七、评估结论:截至评估基准日,广东新供销天润粮油食品有限公司申报的资产总额为13,637。17万元,负债总额为4,948。71万元,股东全部权益价值为8,688。46万元;资产总额评估值为17,164。97万元,负债总额评估值为4,948。71万元,股东全部权益评估价值为12,216。26万元;评估增值3,527。79万元,增值率为40。60%(详见评估说明及评估明细表)。
八、评估报告日:2019年4月22日。
九、评估结论使用有效期:至2020年4月22日止。
以上内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估结论,应当阅读评估报告正文。
 

股东全部权益评估项目
资产评估报告
 
 
 
报告文号:穗诚评[2019]号
备案号:号
 
广东新供销天润粮油食品有限公司:
广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司接受贵公司的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,采用资产基础法,按照必要的评估程序,对广东新供销天润粮油食品有限公司拟进行股权转让事宜所涉及的股东全部权益在2019年3月31日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下:
一、委托方及被评估单位概况
(一)委托方、被评估企业和业务约定书的其他评估报告使用者
本次评估的委托方和被评估企业均为广东新供销天润粮油食品有限公司,业务约定书未约定有其他评估报告使用者。
(二)委托方和被评估单位概况:
1、基本情况
企业名称:广东新供销天润粮油食品有限公司
成立时间:2016年08月17日
统一社会信用代码:91440101MA59ECJ71F
住所:广州市南沙区珠江管理区发展路一巷3号2层240房(仅限办公用途)
法定代表人姓名:陈伟进
注册资本:人民币壹亿元
实收资本:人民币壹亿元
公司类型:有限责任公司(法人独资)
经营范围:预包装食品批发;米、面制品及食用油批发;调味品批发;烟草制品批发;散装食品批发;酒类批发;预包装食品零售;粮油零售;烟草制品零售;酒类零售;豆制品零售;散装食品零售;非酒精饮料及茶叶零售;调味品零售;谷物磨制;粮食收购;食用植物油加工;农产品初加工服务;谷物、豆及薯类批发;林业产品批发;油料作物批发;茶叶作物及饮料作物批发;谷物副产品批发;水果批发;干果、坚果批发;蛋类批发;互联网商品销售(许可审批类商品除外);百货零售(食品零售除外)日用杂品综合零售;水果零售;干果、坚果零售;蔬菜零售;蛋类零售;生鲜家禽零售;货物进出口(专营专控商品除外);商品批发贸易(许可审批类商品除外);收购农副产品;谷物仓储;其他农产品仓储;物流代理服务;仓储代理服务。
2、公司股东及持股比例
截止评估基准日,广东新供销天润粮油食品有限公司股东为广东新供销天润粮油集团有限公司、哈尔滨市供销投资管理有限公司、广州新谷股权投资合伙企业(有限合伙)。截止2019年3月31日,认缴注册资本为人民币1亿元,实收资本为人民币1亿元。
3、历史沿革
广东新供销天润粮油食品有限公司成立于2016年08月17日,曾用名“广州新供销天润粮油集团有限公司”、“广东九三天润粮油食品有限公司”,系由广东新供销天润粮油集团有限公司出资组建的有限责任公司。公司在2018年更名为“广东新供销天润粮油食品有限公司”,工商变更核准日期2018年3月3日;广东新供销天润粮油集团有限公司、哈尔滨市供销投资管理有限公司、广州新谷股权投资合伙企业(有限合伙)三方原为广东新供销天润电子商务有限公司的股东,2019年1月三方一致同意将广东新供销天润电子商务有限公司经评估后确认的股权注入广东新供销天润粮油食品有限公司,经股权置换后三方成为广东天润食品公司的共同股东,广东新供销天润电子商务有限公司成为广东天润食品公司的全资子公司。2019年3月,增资完成前广东新供销天润粮油集团有限公司持有广东天润食品公司100%的股权,实收资本2,011.74万元,增资完成后广东天润食品公司实收资本10,000.00万元,广东新供销天润粮油集团有限公司持股86.92%、哈尔滨市供销投资管理有限公司持股11.20%、广州新谷股权投资合伙企业(有限合伙)持股 1.88%。
截止评估基准日,公司股权结构如下表:
序号
股东名称
股比
认缴出资额
1
广东新供销天润粮油集团有限公司
86。92%
86,920,000.00
哈尔滨市供销投资管理有限公司
11。20%
11,200,000.00
3
广州新谷股权投资合伙企业(有限合伙)
1.88%
1,880,000.00
         
100.00%
100,000,000。00
 
4、企业经营管理结构
公司设有董事会、执行总经理负责制。
5、企业的资产、财务、经营管理状况
1)近三年的资产负债变化情况                         金额单位:元
序号
科目名称
2016.12.31
2017.12.31
2018.12.31
2019.3.31
1
流动资产:
 
 
 
 
2
   货币资金
 26,992.39
 44,454。79
 39,351.14
 74,860.16
3
 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
 
 
 
 
4
   应收票据及应收账款
 507,159.12
 4,880,099.46
 34,810,000.00
 47,810,000.00
5
   预付账款
 
 
 188,000.00
 188,000.00
6
   其它应收款
 4,199,126.00
 3,684,946.00
 3,526,536.00
 3,618,832。84
7
   存货
 243,171.24
 
 
 
8
   一年内到期的非流动资产
 
 
 
 
9
   其他流动资产
 27,996.17
 86,341.86
 3,169。81
 
10
     流动资产合计
 5,004,444.92
 9,415,842。11
 38,567,056.95
 51,691,693.00
11
 非流动资产:
 
 
 
 
12
   可供出售金融资产
 
 
 
 
13
   持有至到期投资
 
 
 
 
14
   长期应收款
 
 
 
 
15
   长期股权投资
 
 
 
 69,120,700.00
16
   投资性房地产
 
 
 
 
17
   固定资产
 
 
 
 
18
   在建工程
 
 
 
 206,135.06
19
   工程物资
 
 
 
 
20
   固定资产清理
 
 
 
 
21
   生产性生物资产
 
 
 
 
22
   油气资产
 
 
 
 
23
   无形资产
 15,882,600.00
 15,750,245。00
 15,432,593.00
 15,353,180.00
24
   开发支出
 
 
 
 
25
   商誉
 
 
 
 
26
   长期待摊费用
 
 
 
 
27
   递延所得税资产
 
 
 
 
28
   其他非流动资产
 
 
 
 
29
     非流动资产合计
 15,882,600。00
 15,750,245.00
 15,432,593。00
 84,680,015.06
30
 资产总计
 20,887,044。92
 25,166,087.11
 53,999,649。95
 136,371,708.06
31
 流动负债:
 
 
 
 
32
   短期借款
 
 4,320,000.00
 27,970,000.00
 40,970,000。00
33
 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
 
 
 
 
34
 
 
 
 
 
35
   应付票据及应付账款
 750,510.00
 750,510.00
   
 
36
   预收账款
 
 
 
 
37
   应付职工薪酬
 
 
 
 
38
   应交税费
 12,597.61
 96,734。45
 
 17,139.29
39
   其它应付款
 
 
 7,556,000.00
 8,500,000.00
40
   一年内到期的非流动负债
 
 
 
 
41
   其他流动负债
 
 
 
 
42
    流动负债合计
 763,107.61
 5,167,244.45
 35,526,000.00
 49,487,139。29
43
 非流动负债:
 
 
 
 
44
   长期借款
 
 
 
 
45
   应付债券
 
 
 
 
46
   长期应付款
 
 
 
 
47
   专项应付款
 
 
 
 
48
   预计负债
 
 
 
 
49
   递延收益
 
 
 
 
50
   递延所得税负债
 
 
 
 
51
   其他非流动负债
 
 
 
 
52
    非流动负债合计
 
 
 
 
53
      负债合计
 763,107。61
 5,167,244.45
 35,526,000.00
 49,487,139。29
54
   少数股东权益
 
 
 
 
55
 所有者权益(或股东权益):
 
 
 
 
56
   实收资本(或股本)
 20,117,400。00
 20,117,400.00
 20,117,400。00
 89,238,100.00
57
   资本公积
 
 
 
 
58
   减:库存股
 
 
 
 
59
   盈余公积
 
 
 
 
60
   未分配利润
 6,537.31
 -118,557.34
 -1,643,750.05
 -2,353,531.23
61
 所有者权益(或股东权益)合计
 20,123,937.31
 19,998,842。66
 18,473,649。95
 86,884,568.77
62
 负债和所有者权益(或股东权益)总计
 20,887,044.92
 25,166,087。11
 53,999,649。95
 136,371,708。06
2)近三年的经营状况变化情况                         金额单位:元
科目名称 
2016
2017
2018
2019年1-3月
一、营业收入
448,813.43
21,084,213.06
 85,085,594。73
 
 减:营业成本
420,996。90
21,047,118。61
 84,896,644。44
 
      税金及附加
18,128。50
15,080.06
 138,713.47
 21,877。20
      销售费用
 
 
 
 
      管理费用
874。00
143,274.17
 394,460.70
 27,252.00
      财务费用
97.61
2,069.78
 1,182,463.93
 606,819.98
      资产减值损失
 
 
 
 
 加:公允价值变动收益
 
 
 
 
      投资收益
 
 
 
 
二、营业利润
8,716。42
-123,583.36
 -1,526,687.81
 -655,949.18
 加:营业外收入
 
 
 
 
 减:营业外支出
 
15。99
 
 
三、利润总额
8,716。42
-125,094。65
 -1,526,687.81
 -655,949.18
减:所得税费用
2,179。11
 
 -1,495.10
 
四、净利润
6,537.31
-125,094.65
 -1,525,192。71
 -655,949.18
上述2016、2017、2018年度财务报表已经立信会计师事务所(特殊普通合伙)广州分所审计并出具审计报告,2019年1-3月报表已经广东诚安信会计师事务所审计并出具粤诚审报字[2019]第1604号清产核资报告。
评估人员在现场采取审阅、调查、了解、分析、核实的方法对被评估企业的会计报表、会计账目、会计凭证、实物资产等进行了抽查、核对、现场勘查。以确认委托方及被评估企业提供的上述资料的真实性和可靠性。
3)近三年企业的经营业绩
公司为2016年8月新成立的企业,公司处于正常经营状态,2016年8月-2019年3月营业收入呈增长态势,盈利较小。
6、对外投资情况:
截止评估基准日,长期股权投资账面值6,912。07万元,是对广东新供销天润电子商务有限公司的股权投资余额。广东新供销天润粮油集团有限公司、哈尔滨市供销投资管理有限公司、广州新谷股权投资合伙企业(有限合伙)三方原为广东新供销天润电子商务有限公司的股东,2019年1月三方一致同意将广东新供销天润电子商务有限公司股权注入广东天润食品公司,经股权置换后三方成为广东天润食品公司的共同股东,广东新供销天润电子商务有限公司成为广东天润食品公司的全资子公司。2019年3月,经济行为完成。
7、财务报表的编制基础:
广东新供销天润粮油食品有限公司执行《企业会计准则》,财务报表以持续经营假设为基础,根据实际发生的交易和事项,按照《企业会计准则》,并基于其重要会计政策、会计估计的说明而编制的。
8、企业的经营计划、发展规划和未来收益预测情况
根据我们的现场了解,企业的经营计划和发展规划在保持现有的经营策略不变的情况下将持续经营。
9、影响企业经营的宏观、区域经济因素
根据我们的了解,因受目前宏观经济和行业竞争影响,公司盈利水平一般。
10、影响企业经营的宏观、区域经济因素
1)基本情况
广州,简称
广州是
广州
每年春秋两季专门在广州举办的(即广交会),与世界200多个国家和地区建立经贸联系,吸引了大量的客商及投资者。
广州地处中国南部、南大门,是广佛都市圈、粤港澳都市圈、珠三角都市圈的核心城市。
广州位于东经112度57分至114度3分,北纬22度26分至23度56分。市中心位于北纬23度06分32秒,东经113度15分53秒。
广州地处亚热带沿海,北回归线从中南部穿过,属海洋性花城
广州属于市肺的白云山;中部是丘陵盆地,南部为沿海
广州栽培作物具有热带向亚热带过渡的鲜明特征,是全国果树资源最丰富的地区之一,包括热带、亚热带和温带3大类、41科、82属、174种和变种,共500余个品种(其中荔枝有55个主要品种),是荔枝、龙眼、黄皮、乌(白)榄等起源和类型形成的中心地带。蔬菜向以优质、多品种著称,有15类127种370多个品种。花卉包括鲜切花类(鲜切花、鲜切叶、鲜切枝)、盆栽植物类(盆栽类、盆景、花坛植物)、观赏苗木、食用与药用花卉、工业及其它用途花卉、草坪、种苗等七大类。传统品种和近年引进、开发利用的新品种3000多个。
(2)地理位置及城市资源状况
广州地处中国南部、广东省中南部、珠江三角洲中北缘,是西江、北江、东江三江汇合处,濒临中国南海,东连博罗、龙门两县,西邻三水、南海和顺德,北靠清远市区和佛冈县及新丰县,南接东莞市和中山市,隔海与香港、澳门相望,是海上丝绸之路的起点之一,中国的“南大门”,是广佛都市圈、粤港澳都市圈、珠三角都市圈的核心城市。广州市的地质构造相当复杂,有较好的成矿条件。已发现矿产47种,矿产地820处,其中大、中型矿床22处。主要矿产有建筑用花岗岩、水泥用灰岩、陶瓷土、钾、钠长石、盐矿、芒硝、霞石正长岩、萤石、大理岩、矿泉水和热矿水等。广州栽培作物具有热带向亚热带过渡的鲜明特征,是全国果树资源最丰富的地区之一,包括热带、亚热带和温带3大类、41科、82属、174种和变种,共500余个品种,是荔枝、龙眼、黄皮、乌(白)榄等起源和类型形成的中心地带。
南沙区,广州市市辖区,位于广州市最南端、珠江虎门水道西岸,是西江、北江、东江三江汇集之处;东与东莞市隔江相望;西与中山市、佛山市顺德区接壤;北以沙湾水道为界与广州市番禺区隔水相连;南濒珠江出海口伶仃洋。地处珠江出海口和大珠江三角洲地理几何中心,是珠江流域通向海洋的通道,连接珠江口岸城市群的枢纽,广州市唯一的出海通道,距香港38海里、澳门41海里。南沙区下辖6个镇和3个街道,总面积783.86平方公里。
(3)城市交通状况
广州市位于广东省中南部,地处广东地区中心位置,扼南中国地区交通枢纽城市,国家中心城市之一,国家历史文化名城,广东省省会,我国重要的国际商贸中心、对外交往中心和综合交通枢纽,南方国际航运中心。
广州市东西南北方向都有高速公路、国道、铁路连接周边城市,交通四通八达:国道5条,包括105、106、107、324、205;高速公路目前已开通16条,包括京港澳高速、广惠高速公路、广深高速公路、广佛高速公路、广三高速公路、广河高速公路、广明高速公路、广深沿江高速公等;铁路线包括高铁、城轨目前已开通12条,包括广深港高速铁、武广客运专线、南广高速铁路、贵广高速铁路、京广铁路等。广州白云国际机场是中国三大国际航空枢纽机场、国家级枢纽机场之一。2016年旅客吞吐量5973万人次,货邮吞吐量165万吨;开通国际航线149条,通达亚、非、欧、北美和大洋洲五大洲共200多个国家和地区。广州空港综合保税区正式获得国务院批复,是中国面积最大的空港综合保税区。地铁截至2017年6月,广州地铁共有10条营运路线(1号线-8号线、广佛线及APM线),总长为308。7千米,共167座车站,开通里程居全国第三,世界前十,日均客流量预计达777万人次,客流强度全国第一。广州是1984年开放的14个沿海港口城市之一,是华南地区最大的综合性主枢纽港。2016年,广州港完成货物吞吐量5。44亿吨,同比增长4。5%,居华南第一位,国内沿海港口第四位,全球港口第六位;完成集装箱吞吐量1886万标准箱,同比增长7。0%。
广州南沙区交通快速便捷 ,是地区性水、陆交通枢纽。由南沙港快速路、京珠高速公路和黄榄支线、江中高速公路等构成的骨干交通路网,使南沙与广州中间城区乃至珠江三角洲地区的路网形成快速便捷的接洽,充分发挥南沙作为珠三角交通关键的上风。广州地铁四号线从广州科学城,经广州大学城通达南沙新城区。疏港铁路的扶植将为港口物流业和港口产业的腾飞插上强有力的翅膀。 南沙处于珠江出海口的咽喉要地,是广州通往海洋的唯一通道,水运交通非常发财,南沙客运港每天有多个航班直达喷鼻香港。如今,南沙深水良港已经初具范围,货运航路范围已覆盖欧洲、美洲、东南亚、中东以及澳大利亚等环球重要贸易区。南沙周边七五公里半径范围内,还散布着广州、深圳、珠海、喷鼻香港、澳门等五个国际机场,直达天下各地。
(4)城市规划与发展目标
广州管辖的城市总面积7434。4平方公里,包括越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、花都、从化、增城十区。在全国层面,广州市代表国家参与国际分工合作与竞争,建设国家中心城市。在泛珠江三角洲层面,加强区域合作,拓展腹地,成为广东服务泛珠江三角洲的集聚辐射中心。在珠江三角洲层面,深化粤港澳合作,携领珠三角一体化发展。在广佛肇经济圈层面,加快广佛肇经济圈建设,重点推进广佛同城化发展。
2016年2月19日,国务院原则同意了《广州市城市总体规划(2011—2020年)》。根据《总体规划》,广州城市定位由华南中心城市变为国家中心城市,到2020年,广州市域常住人口控制在1800万人以内,市域建设用地控制在1772平方公里以内,其中城镇建设用地控制在1559平方公里以内 。
根据《广州南沙新区城市总体规划(2011~2030)》纲要,南沙未来将成为地铁线网密布的新型滨海新城,以深化粤港澳合作为主线,以改革、开放、创新为动力,以高端、智慧、宜居为方向,以新型城市化为路径,将南沙建成为空间布局合理、生态环境优美、基础设施完善、公共服务优质、具有国际影响力的滨海新城区。
(5)城市经济发展状况
2018年,广州市实现地区生产总值22859.35亿元,按可比价格计算,比上年(下同)增长6.2%。其中,第一产业增加值223.44亿元,增长2.5%;第二产业增加值6234.07亿元,增长5.4%;第三产业增加值16401.84亿元,增长6.6%。第一、二、三次产业增加值的比例为0.98:27.27:71.75。第二、三产业对经济增长的贡献率分别为26.6%和73.0%。2018年,广州市人均地区生产总值达到155491元,按平均汇率折算为23497美元。
图1: 2014-2018年广州地区生产总值及其增长速度
年末常住人口1490.44万人,城镇化率为86.38%。年末户籍人口927.69万人,其中,户籍出生人口17.10万人,出生率18.7‰;死亡人口5.23万人,死亡率5.7‰;自然增长人口11.87万人,自然增长率13.0‰。户籍迁入人口22.81万人,迁出人口4.88万人,机械增长人口17.93万人。户籍人口城镇化率为 79.78%。
全年居民消费价格总水平上升2.4%,其中,消费品价格上升2.2%,服务项目价格上升2.6%。工业生产者出厂价格上升1.0%,其中,能源类上升1.6%,高技术类下降2.9%;轻工业上升0.5%,重工业上升1.2%;生产资料上升1.5%,生活资料上升0.4%。工业生产者购进价格上升4.6%,其中,燃料、动力类上升8.7%,黑色金属材料类上升5.6%,有色金属材料及电线类上升4.6%,化工原料类上升4.8%。固定资产投资价格上升4.7%。
全年城镇新增就业33.70万人,就业困难人员实现再就业11.39万人。全市城镇登记失业人员18.09万人,城镇登记失业率为1.90%,同比下降0.5个百分点。全年帮助城镇登记失业人员实现再就业13.83万人。城镇登记失业人员就业率达76.47%。年末,全市经人力资源社会保障部门批准的人力资源服务机构共1308家(包括人才中介机构、职业介绍机构),资助劳动力技能晋升培训3.63万人,农村劳动力转移就业人数4.50万人。
全年来源于广州地区的财政收入6205亿元,增长4.3%。其中,国税部门组织收入4001亿元,增长4.9%;地税部门组织收入1583亿元,增长8.0%。地方一般公共预算收入1632.30亿元,增长6.5%。地方一般公共预算支出2505.84亿元,增长14.6%。
全年工业增加值5621.73亿元,比上年增长5.5%。全年规模以上高技术制造业增加值增长10.2%,其中,医药制造业增长10.3%,航空航天器制造业增长2.4%,电子及通信设备制造业增长6.4%,电子计算机及办公设备制造业下降11.4%,医疗设备及仪器仪表制造业增长75.3%。全年规模以上汽车制造业、电子产品制造业和石油化工制造业三大支柱产业工业总产值增长4.0 %,占全市规模以上工业总产值的比重55.5%。其中,汽车制造业和电子产品制造业分别增长6.1%和2.8%,石油化工制造业下降0.2 %。全年规模以上六大高耗能行业增加值比上年增长6.5%,其中,有色金属冶炼和压延加工业增长20.4%,黑色金属冶炼和压延加工业下降12.4%,非金属矿物制品业增长34.2%,电力、热力生产和供应业增长10.1%,化学原料和化学制品制造业下降7.4%,石油加工、炼焦和核燃料加工业增长10.9%。全市规模以上工业企业实现利税总额2284.12亿元,增长3.8%;实现利润总额1399.47亿元,增长7.9%。亏损企业亏损额上升29.8 %;企业亏损面19.1%,上升5.8个百分点。
2015年4月8日,国务院印发《中国(广东)自由贸易试验区总体方案》,广州南沙新区成为自由贸易试验区。2017年4月7日,国家发改委制定印发了《2017年国家级新区体制机制创新工作要点》。其中,广州南沙新区的工作要点为深化粤港澳深度合作探索,推动建设粤港澳专业服务集聚区、港澳科技成果产业化平台和人才合作示范区,引领区域开放合作模式创新与发展动能转换。
11、企业所在行业现状与发展前景
粮食加工是将原粮除去杂质,调节水分,脱壳、去皮或碾磨,最后加工成符合不同质量标准的粒状或粉状成品粮的过程。成品粮如白米、米粉、小麦粉、玉米粉、玉米糁、高粱米、粟和各种淀粉等,是谷物的胚乳部分,是制作食品的基础原料。
建国60多年来,尤其改革开放以来,我国粮食生产连续迈上几个大台阶,粮食供给实现了由长期短缺到总量平衡、丰年有余的历史性转变。2013年,全国规模以上粮食加工企业5473家,完成现价工业总产值9890.7亿元,同比增长21.0%;占食品工业总产值的11.0%。全年全行业实现利润506.46亿元,行业平均利润率5.1%。
2015年中国粮食总产量60194万吨,为我国粮食安全打下坚实基础。与此同时,我国的粮食加工业也得到了蓬勃的发展,粮食加工业在总体满足城乡居民基本生活需求的基础上,产品结构调整取得较大进展,新产品、名优产品不断涌现。2015年1-6月,粮食加工与制造行业规模以上入统企业共16231家,累计实现主营业务收入19622亿元,同比增长8.8%。全国粮食总产量60709.9万吨(12142亿斤),比2015年增加516万吨(103.2亿斤),增长0.9%。其中谷物总产量55726.9 万吨(11145.4亿斤),比2015年增加457.7万吨(91.5亿斤),增长0.8%。
2010-2015年我国粮食总产量(万吨),粮食加工逐步向原料产区、重点销区和重要物流节点集中,小麦粉重点生产区域集中在以豫、鲁、皖、苏、冀为代表的华中和华东地区。以上5个省小麦粉产量占全国产量的82.1%,区域集中度处于高水平。大米加工重点地区主要有鄂、黑、皖、湘、吉等中部和东北地区,以上5个地区大米产量占全国产量的63.6%。
我国城乡居民生活水平正在从温饱型向小康型迈进,顺应市场消费需求的变化,将使我国粮食加工业呈现如下发展趋势:资源利用的合理化;生产方式的集约化、规模化;经营模式的专业化、产业化;产品质量的标准化。中国城镇化加速将扩大粮食加工企业市场规模、刺激粮食加工行业整体水平的提升。
(三)委托方与被评估企业的关系
本次评估的委托方和被评估企业均为广东新供销天润粮油食品有限公司。
为广东新供销天润粮油食品有限公司拟进行股权转让事宜所涉及的广东新供销天润粮油食品有限公司股东全部权益价值提供市场价值意见。
资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象公允价值进行估算并发表专业意见。并不是实现评估目的的唯一保证。
评估范围系截至到2019年3月31日广东新供销天润粮油食品有限公司股东全部权益价值所涉及的资产和负债,包括流动资产51,691,693.00元,非流动资产84,680,015.06元,资产总计136,371,708.06元;流动负债49,487,139.29元,非流动负债0.00元,负债总计49,487,139.29元;净资产86,884,568.77元。
上述资产权属状况、经济状况、物理状况如下:
权属状况:委估资产权属系广东新供销天润粮油食品有限公司所有;
经济状况:截至评估基准日,委估资产处在正常使用中;
物理状况:委估资产从2016年开始陆续投入使用至今,使用正常。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
上述资产及负债均为经营性资产负债。
四、价值类型和定义
(一)价值类型的定义
价值类型是指资产评估结果的价值属性及表现形式,即价值内涵。价值类型需要与资产行为的发生相匹配。
(二)本次评估确定的价值类型
根据本项目评估目的和评估对象的具体情况,本次评估结果的价值类型确定为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下,对在评估基准日进行正常公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额。
1、自愿买方。指具有购买动机,但并没有被强迫进行购买的一方当事人。该购买者会根据现行市场的真实状况和现行市场的期望值进行购买,不会特别急于购买。也不会在任何价格条件下都决定购买,即不会付出比市场价格更高的价格;
2、自愿卖方。指既不准备以任何价格急于出售或被强迫出售,也不会因期望获得被现行市场视为不合理的价格而继续持有资产的一方当事人。自愿卖方期望在进行必要的市场营销后,根据市场条件以公开市场所能达到的最高价格出售资产;
3、评估基准日。指市场价值是某一特定日期的时点价值,仅反映了评估基准日的真实市场情况和条件,而不是评估基准日以前或以后的市场情况和条件;
4、以货币单位表示。市场价值是在公平的市场交易中,以货币形式表示的为资产所支付的价格,通常表示为当地货币;
5、公平交易。指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易,即假设在互无关系且独立行事的当事人之间的交易;
6、资产在市场上有足够的展示时间。资产应当以最恰当的方式在市场上予以展示,不同资产的具体展示时间应根据资产特点和市场条件而有所不同,但该展示时间应当使该资产能够引起足够数量的潜在购买者的注意;
7、当事人双方各自精明,谨慎行事。自愿买方和自愿卖方都合理地知道资产的性质和特点、实际用途、潜在用途以及评估基准日的市场情况,并假定当事人都根据上述知识为自身利益而决策,谨慎行事以争取在交易中为自己取得最好的价格。
(一)本项目资产评估基准日为2019年3月31日,系由委托方及被评估企业根据本次评估所涉及其经济行为的性质而确定的。
(二)确定评估基准日所考虑的主要因素:由于资产评估结果是对某一时点的资产状况提出公允价值结论,为实现该经济行为作铺垫,同时也考虑到近期国家银行利率变化不大,选择会计期末(或近期)为评估基准日,能够全面反映评估对象资产负债的整体情况。
(三)本次评估中所采用的价格标准是评估基准日有效的价格标准。在本次评估中至本评估结果提供时,国家宏观政策及市场状况与评估基准日时未发生任何重大变化。
1、广东新供销天润粮油食品有限公司2019年4月股东会决议(2019年4月15日);
2、本项目评估评估机构与委托方签订《资产评估业务约定书》穗诚委评[2019]77号。
(二)法律法规依据
1、《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第46号,已由中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2016年7月2日通过。)
2、《》(中华人民共和国主席令第五号,2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过);
3、《中华人民共和国公司法》(全国人民代表大会常务委员会主席令10届第42号);
4、《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过);
5、财政部《企业财务通则》(财政部令第41号);
6、《小企业会计准则》及其应用指南
7、《广州市国资委监管企业资产评估管理办法(试行)》(穗国资评估[2017]5号)(已补充)。
(三)准则依据
1、财资[2017]43号《资产评估基本准则》和中评协〔2017〕30号《资产评估职业道德准则》;
2、中评协[2018]35号《资产评估执业准则-资产评估报告》;中评协[2018]36号《资产评估执业准则—评估程序》、《资产评估执业准则—业务约定书》、《资产评估执业准则—工作底稿》、《资产评估执业准则—机器设备》、《资产评估执业准则—不动产》;
3、中评协[2018]38号《资产评估执业准则—企业价值》;
4、中评协[2017]45号《以财务报告为目的的评估指南》;
5、中评协[2017]42号《企业国有资产评估报告指南》;
6、中评协[2017]46号《资产评估机构业务质量控制指南》;
7、中评协[2018]37号《资产评估执业准则——资产评估档案》
8、其他有关法规和规定。
(四)权属依据
1、部分资产的产权证明购买合同及发票;
2、被评估企业提供的各项《资产清查评估申报明细表》;
(五)取价依据
1、被评估单位评估基准日财务报表;
2、评估人员调查了解及查询市场价格信息及其他与评估有关的资料;
3、评估人员现场勘察记录;
4、评估人员收集的其他有关资料。
(六)其他参考依据
七、评估方法
根据《资产评估准则-基本准则》第十五条规定,资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。
本项目评估方法的判定:
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。即:①市场法适用于存在一个活跃的公开市场,且市场数据比较充分;②市场法要求在公开市场上有可比的交易案例的条件下进行资产评估;③可比的交易案例通常是指在近期公开市场上已经发生过,且与被评估资产及资产业务相同或相似交易活动;④能够确定具有合理比较基础的可比的交易案列;⑤能够收集可比的交易案列的相关资料;⑥可以确信依据的信息资料是适当和可靠的;⑦为使与被评估企业的财务报表具有可比性,通常需要对可比的交易案例的信息资料进行分析调整。
收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法适用于企业具备持续经营的基础和条件,经营与收益之间存有较稳定的对应关系,并且未来预期收益和风险能够预测并可量化。即:①被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;②资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量;③被评估资产预期获利年限可以预测;④应当确信未来预期收益预测的合理信,以合理反映被评估资产的未来预期收益;⑤必须充分考虑取得预期收益将面临的风险,合理选择折现率;⑥必须保持预期收益与折现率口径的一致;⑦应当合理确定收益预测期间,并恰当考虑预测期后的收益情况及相关终值的计算;⑧能够使用合适的估价模型形成合理的评估结论。
资产基础法,是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。即:①资产基础法主要适用于继续使用前提下的资产评估;②能够确信被评估对象具有预期获利潜力;③以持续经营为前提对企业进行评估时,资产基础法一般不应当作为唯一使用的评估方法;④应当具备可利用的资料;⑤应充分考虑资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。
资产基础法的基本计算公式为:
净资产=资产总额-负债总计
1、本次评估所采用的方法为“资产基础法”。
采用“资产基础法”的主要原因主要如下:
在委估企业的资产继续使用的前提下,企业的各项资产、负债资料齐备,能够满足资产基础法评估的要求。我们采用资产基础法对各项具体资产进行分别评估,再加和后扣除负债,得到企业的净资产价值,以确定股权价值提供参考依据是可行的。
公司全资子公司-广东新供销天润电子商务有限公司采用“资产基础法”和“收益法”,采用 “收益法”的主要原因是:
(1)由于以持续经营为前提对企业进行评估采取资产基础法,存在其覆盖的范围基本上只是企业资产负债表上所覆盖的内容,未能充分考虑企业整体资产所产生的协同效益即企业整体资产的获利能力;同时也容易产生对效益好或有良好发展前景的企业的价值低估、对效益差的企业价值被高估的可能。因此,评估专业人员确定在采用资产基础法的同时采用收益法进行评估。
(2)广东新供销天润电子商务有限公司自成立以来,其经营状况一直较好,经营收益较稳定,企业经营及发展轨迹也较清晰;据了解,广东新供销天润电子商务有限公司近年来主体经营资产及构成发生变化不大,预计在今后的未来经营过程中,其主体资产结构、规模和经营方式不会发生重大变化,可预测性较强;
(3)公司近几年来管理模式和管理层基本稳定,经营管理状况较好,企业的经营资料和财务数据以及资料的可信度较高,获取的渠道容易、可提供的分析度较佳;
(4)广东新供销天润电子商务有限公司在生产规模上已基本达到一定的水平,预计在未来可预测的有限年度内,在市场环境、生产规模,客户网络、地区经济发展等方面均处于一个较平稳或稳定发展的状况,业务格局不会发生重大的不可测的变化。
2、未采用“收益法”的原因:
收益法适用于企业具备持续经营的基础和条件,经营与收益之间存有较稳定的对应关系,并且未来预期收益和风险能够预测并可量化。由于广东新供销天润粮油食品有限公司目前的盈利较小,自成立以来,企业经营及发展轨迹还不清晰,未来经营规模和经营方式可预测性较差,未来预期收益和风险预测难以量化,适应本项目的经营信息和财务资料难以收集到;评估专业人员经对委估对象的深入了解和分析,认为收益法不适宜本项目的评估。
3、未采用“市场法”的主要原因:
采用市场法评估的条件之一是能够在公开市场上获取与被评估企业相同或类似公司的可采信的股权交易资料,而目前在国内类似被评估企业的股权交易价格和交易情况的公开信息很难收集得到。虽然我们可以通过收集和采纳沪深上市公司的相关公开信息资料以及专业统计和研究资料可作借鉴,但适应本项目股权交易信息和资料确难以收集到。评估专业人员经对委估对象的深入了解和分析,认为市场法不适宜本项目的评估。
八、评估程序实施过程和情况
按照委托方及被评估企业的要求,本公司组织了评估人员(包括流动资产评估人员、土地估价人员等)组成评估小组,于2019年4月15-21日进驻广东新供销天润粮油食品有限公司委估资产现场,在委托方和被评估企业的配合下进行了资产评估工作。评估过程简述如下:
(一)接受委托、了解评估目的、明确评估范围,确定评估基准日,签订评估业务约定书,提出评估所需资料清单;
(二)听取委托方及被评估企业相关人员对委估对象及委估资产历史和现状情况介绍,进行现场调查,收集分析与评估相关的资料;
(三)拟定评估方案,制订工作计划,评估小组分工、落实具体实施步骤,并将工作安排告知委托方及被评估企业;
(四)指导被评估企业填制各类资产、负债清查评估明细表;
(五)根据评估准则、国家有关国有资产管理和评估的有关规定,对评估范围内的资产进行产权评估;
(六)与企业高级管理人员会谈,了解企业经营状况;向企业专业人员进行了解调查,分析他们的意见;
(七)对被评估企业提供的各类资产清查评估明细表进行征询、鉴别、清查、核实、评估、现场调查、勘测;市场询价;
(八)确定评估相关参数的选取以及运用评估方法对各类资产价值进行计算、分析、判断,评定估算;
(九)对初步评估结论进行综合分析,形成最终的评估结论;
(十)将评估报告书、评估技术说明、评估明细表经本公司三级审核,向委托方交换意见后出具正式资产评估报告书。
本次评估的股东全部权益价值仅在下述评估假设和前提没有发生重大变化之情形下成立。
1、交易假设:假定所有待评资产已经处在交易过程中,评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2、公开市场假设:是资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件,是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场,在这个市场上,买方和卖方的低温平等,都有获取足够市场信息的机会和时间,买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不收限制的条件下进行。
(二)一般假设及限制性条件
1、假设评估基准日后被评估单位持续经营。
2、假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
3、假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化。
4、假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后无重大变化。
5、假设被评估单位的经营者是负责的,且其管理层有能力担当其职务和履行其职责。并假设能保持现有的管理、业务、技术团队的相对稳定,或变化后的管理、业务、技术团队对公司经营管理无重大影响。
6、假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规。
7、假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影响。
1、假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致。
2、假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上,经营范围、运营方式等与目前保持一致。
3、本次评估假设被评估单位的经营业务无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对被评估单位的运营造成重大不利影响,被评估单位及被评估资产现有用途不变并原地持续使用。
4、假设被评估单位在未来经营期内的主营业务、收入与成本的构成以及经营策略等仍保持其最近几年的状态持续,而不发生较大变化。不考虑未来可能由于管理层、经营策略以及商业环境等变化导致的主营业务状况的变化说带来的损益。
5、假设评估基准日后被评估单位的研发能力和技术先进性保持目前的水平。
6、假设被评估单位目前取得的各项行业资质在有效期到期后能顺利通过有关部门的审批,行业资质持续有效。
7、假设未来没有来自企业外部的新增追加投资影响企业的生产能力。
8、本次评估,除特殊说明外,未考虑被评估单位股权或相关资产可能承担的抵押、担保事宜对评估价值的影响,也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
9、本评估报告评估结果在上述假设条件下在评估基准日时成立,当上述假设条件发生较大变化时,签字资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结果的责任。
十、评估结论
截至评估基准日,广东新供销天润粮油食品有限公司申报的资产总额为13,637.17万元,负债总额为4,948.71万元,股东全部权益价值为8,688.46万元;资产总额评估值为17,164.97万元,负债总额评估值为4,948.71万元,股东全部权益评估价值为12,216.26万元;评估增值3,527.79万元,增值率为40.60%(详见评估说明及评估明细表)。                    单位:万元
十一、特别事项说明
(二)对企业存在的可能影响评估值的其他瑕疵事项,在企业委托时未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下,评估机构及评估人员不承担相关责任。
(三)本公司及资产评估师声明现在及将来与贵公司委托评估的资产或其评估价值概无利益关系。评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则的基础上形成的,仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。
(四)评估结论只应用于载明的评估目的,当应用于其他目的时将会失效;本次评估结果不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证,委托方还应结合处置方式、收款方式及股权转让的股东相互牵制性等因素来合理使用评估结果。   
(五)本评估报告含有的若干备查文件,备查文件构成评估报告之重要组成部分,与评估报告正文具有同等法律效力,且备查文件与评估报告正文配套使用方为有效。
(六)本次评估的对象为股东全部权益价值,在评估过程中,我们未考虑其控股股权和少数股东及其非流动性等因素对评估结果的影响,报告使用者应予以关注。
十二、评估报告使用限制说明
(一)本次评估的结果是反映评估对象在本次评估目的要求下,根据公开的市场原则确定的现行公允市价,评估工作中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响。同时,本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及自然力和其他不可抗力对资产价格的影响;本报告未考虑评估基准日后利率的变化对资产评估结果的影响。
当前述各条件以及评估中遵循的持续经营原则等情况发生变化时,评估结果一般会失效。
(二)根据国家有关规定,本评估报告的有效期限自评估基准日起一年内有效。超过一年需重新进行评估。
(三)本评估报告的评估结论仅供委托方及被评估企业为评估目的的使用和送交财产评估主管机关审查使用,评估报告书的使用权归委托方及被评估企业所有,未经委托方及被评估企业许可,评估机构不得随意向他人提供或公开。
本项目评估报告日为二〇一九年四月二十二日
 
 
评估机构:广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司
 
 
资产评估师:                          资产评估师:
   (项目负责人)                        (报告复核人)
   
日期:二○一九年四月二十二日
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
委 托 方
广东新供销天润粮油食品有限公司
 
 
 
 
广东新供销天润粮油食品有限公司拟进行股权转让事宜所涉及的广东新供销天润粮油食品有限公司
股东全部权益评估项目
第二册

 

 
资产评估明细表

 

 
 
 
 
备案号:

 

 

 

穗诚评[2019]号
 
 
 
签字评估师
奉有东、李欢欢
 
评估报告日:2019年4月22日
 
广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司
 
本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
 
委 托 方
广东新供销天润粮油食品有限公司
 
广东新供销天润粮油食品有限公司拟进行股权转让事宜
所涉及的广东新供销天润粮油食品有限公司
股东全部权益评估项目
第三册

 

 
资产评估说明

 

 
 
 
 
备案号:

 

 

 

穗诚评[2019]号
 
 
签字评估师
奉有东、李欢欢
 
 
 
评估报告日:2019年4月22日
广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司
   
 
 
一、 关于评估说明使用范围的声明                               32
二、 企业关于进行资产评估有关事项的说明                       33
三、 评估对象、评估范围及其核实情况总体说明                   41
四、 资产基础法评估技术说明                                   46
五、 评估结论及分析                                          67
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
本评估说明仅供资产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用,非为法律、行政法规规定,材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人,不得见诸于公开媒体。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 
一、委托方及被评估单位概况
(一)委托方、被评估企业和业务约定书的其他评估报告使用者
本次评估的委托方和被评估企业均为广东新供销天润粮油食品有限公司,业务约定书未约定有其他评估报告使用者。
(二)委托方和被评估单位概况:
1、基本情况
企业名称:广东新供销天润粮油食品有限公司
成立时间:2016年08月17日
统一社会信用代码:91440101MA59ECJ71F
住所:广州市南沙区珠江管理区发展路一巷3号2层240房(仅限办公用途)
法定代表人姓名:陈伟进
注册资本:人民币壹亿元
实收资本:人民币壹亿元
公司类型:有限责任公司(法人独资)
经营范围:预包装食品批发;米、面制品及食用油批发;调味品批发;烟草制品批发;散装食品批发;酒类批发;预包装食品零售;粮油零售;烟草制品零售;酒类零售;豆制品零售;散装食品零售;非酒精饮料及茶叶零售;调味品零售;谷物磨制;粮食收购;食用植物油加工;农产品初加工服务;谷物、豆及薯类批发;林业产品批发;油料作物批发;茶叶作物及饮料作物批发;谷物副产品批发;水果批发;干果、坚果批发;蛋类批发;互联网商品销售(许可审批类商品除外);百货零售(食品零售除外)日用杂品综合零售;水果零售;干果、坚果零售;蔬菜零售;蛋类零售;生鲜家禽零售;货物进出口(专营专控商品除外);商品批发贸易(许可审批类商品除外);收购农副产品;谷物仓储;其他农产品仓储;物流代理服务;仓储代理服务。
2、公司股东及持股比例
截止评估基准日,广东新供销天润粮油食品有限公司股东为广东新供销天润粮油集团有限公司、哈尔滨市供销投资管理有限公司、广州新谷股权投资合伙企业(有限合伙)。截止2019年3月31日,认缴注册资本为人民币1亿元,实收资本为人民币1亿元。
3、历史沿革
广东新供销天润粮油食品有限公司成立于2016年08月17日,曾用名“广州新供销天润粮油集团有限公司”、“广东九三天润粮油食品有限公司”,系由广东新供销天润粮油集团有限公司出资组建的有限责任公司。公司在2018年更名为“广东新供销天润粮油食品有限公司”,工商变更核准日期2018年3月3日;广东新供销天润粮油集团有限公司、哈尔滨市供销投资管理有限公司、广州新谷股权投资合伙企业(有限合伙)三方原为广东新供销天润电子商务有限公司的股东,2019年1月三方一致同意将广东新供销天润电子商务有限公司经评估后确认的股权注入广东新供销天润粮油食品有限公司,经股权置换后三方成为广东天润食品公司的共同股东,广东新供销天润电子商务有限公司成为广东天润食品公司的全资子公司。2019年3月,增资完成前广东新供销天润粮油集团有限公司持有广东天润食品公司100%的股权,实收资本2,011.74万元,增资完成后广东天润食品公司实收资本10,000.00万元,广东新供销天润粮油集团有限公司持股86.92%、哈尔滨市供销投资管理有限公司持股11.20%、广州新谷股权投资合伙企业(有限合伙)持股 1.88%。
截止评估基准日,公司股权结构如下表:
序号
股东名称
股比
认缴出资额
1
广东新供销天润粮油集团有限公司
86.92%
86,920,000。00
哈尔滨市供销投资管理有限公司
11.20%
11,200,000.00
3
广州新谷股权投资合伙企业(有限合伙)
1。88%
1,880,000。00
          
100。00%
100,000,000。00
 
4、企业经营管理结构
公司设有董事会、执行总经理负责制。
5、企业的资产、财务、经营管理状况
1)近三年的资产负债变化情况                         金额单位:元
序号
科目名称
2016.12.31
2017。12。31
2018。12。31
2019。3。31
1
流动资产:
 
 
 
 
2
   货币资金
 26,992.39
 44,454。79
 39,351.14
 74,860.16
3
 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
 
 
 
 
4
   应收票据及应收账款
 507,159.12
 4,880,099.46
 34,810,000.00
 47,810,000.00
5
   预付账款
 
 
 188,000。00
 188,000.00
6
   其它应收款
 4,199,126.00
 3,684,946.00
 3,526,536。00
 3,618,832.84
7
   存货
 243,171.24
 
 
 
8
   一年内到期的非流动资产
 
 
 
 
9
   其他流动资产
 27,996。17
 86,341。86
 3,169.81
 
10
     流动资产合计
 5,004,444。92
 9,415,842。11
 38,567,056.95
 51,691,693。00
11
 非流动资产:
 
 
 
 
12
   可供出售金融资产
 
 
 
 
13
   持有至到期投资
 
 
 
 
14
   长期应收款
 
 
 
 
15
   长期股权投资
 
 
 
 69,120,700.00
16
   投资性房地产
 
 
 
 
17
   固定资产
 
 
 
 
18
   在建工程
 
 
 
 206,135.06
19
   工程物资
 
 
 
 
20
   固定资产清理
 
 
 
 
21
   生产性生物资产
 
 
 
 
22
   油气资产
 
 
 
 
23
   无形资产
 15,882,600.00
 15,750,245.00
 15,432,593。00
 15,353,180.00
24
   开发支出
 
 
 
 
25
   商誉
 
 
 
 
26
   长期待摊费用
 
 
 
 
27
   递延所得税资产
 
 
 
 
28
   其他非流动资产
 
 
 
 
29
     非流动资产合计
 15,882,600.00
 15,750,245.00
 15,432,593.00
 84,680,015.06
30
 资产总计
 20,887,044。92
 25,166,087.11
 53,999,649。95
 136,371,708.06
31
 流动负债:
 
 
 
 
32
   短期借款
 
 4,320,000.00
 27,970,000。00
 40,970,000.00
33
 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
 
 
 
 
34
 
 
 
 
 
35
   应付票据及应付账款
 750,510.00
 750,510.00
   
 
36
   预收账款
 
 
 
 
37
   应付职工薪酬
 
 
 
 
38
   应交税费
 12,597.61
 96,734.45
 
 17,139.29
39
   其它应付款
 
 
 7,556,000.00
 8,500,000.00
40
   一年内到期的非流动负债
 
 
 
 
41
   其他流动负债
 
 
 
 
42
    流动负债合计
 763,107.61
 5,167,244。45
 35,526,000。00
 49,487,139.29
43
 非流动负债:
 
 
 
 
44
   长期借款
 
 
 
 
45
   应付债券
 
 
 
 
46
   长期应付款
 
 
 
 
47
   专项应付款
 
 
 
 
48
   预计负债
 
 
 
 
49
   递延收益
 
 
 
 
50
   递延所得税负债
 
 
 
 
51
  其他非流动负债
 
 
 
 
52
    非流动负债合计
 
 
 
 
53
      负债合计
 763,107。61
 5,167,244.45
 35,526,000.00
 49,487,139.29
54
   少数股东权益
 
 
 
 
55
 所有者权益(或股东权益):
 
 
 
 
56
   实收资本(或股本)
 20,117,400.00
 20,117,400。00
 20,117,400。00
 89,238,100。00
57
   资本公积
 
 
 
 
58
   减:库存股
 
 
 
 
59
   盈余公积
 
 
 
 
60
   未分配利润
 6,537。31
 -118,557.34
 -1,643,750。05
 -2,353,531.23
61
 所有者权益(或股东权益)合计
 20,123,937.31
 19,998,842.66
 18,473,649.95
 86,884,568。77
62
 负债和所有者权益(或股东权益)总计
 20,887,044.92
 25,166,087.11
 53,999,649。95
 136,371,708.06
2)近三年的经营状况变化情况                         金额单位:元
科目名称 
2016
2017
2018
2019年1-3月
一、营业收入
448,813.43
21,084,213.06
 85,085,594。73
 
 减:营业成本
420,996.90
21,047,118。61
 84,896,644.44
 
      税金及附加
18,128.50
15,080.06
 138,713。47
 21,877.20
      销售费用
 
 
 
 
      管理费用
874.00
143,274.17
 394,460.70
 27,252.00
      财务费用
97.61
2,069。78
 1,182,463。93
 606,819。98
      资产减值损失
 
 
 
 
 加:公允价值变动收益
 
 
 
 
      投资收益
 
 
 
 
二、营业利润
8,716.42
-123,583.36
 -1,526,687.81
 -655,949.18
 加:营业外收入
 
 
 
 
 减:营业外支出
 
15.99
 
 
三、利润总额
8,716。42
-125,094.65
 -1,526,687。81
 -655,949.18
减:所得税费用
2,179.11
 
 -1,495.10
 
四、净利润
6,537.31
-125,094.65
 -1,525,192.71
 -655,949。18
上述2016、2017、2018年度财务报表已经立信会计师事务所(特殊普通合伙)广州分所审计并出具审计报告,2019年1-3月报表已经广东诚安信会计师事务所审计并出具粤诚审报字[2019]第1604号清产核资报告。
3)近三年企业的经营业绩
公司为2016年8月新成立的企业,公司处于正常经营状态,2016年8月-2019年3月营业收入呈增长态势,盈利较小。
6、对外投资情况:
截止评估基准日,长期股权投资账面值6,912.07万元,是对广东新供销天润电子商务有限公司的股权投资余额。广东新供销天润粮油集团有限公司、哈尔滨市供销投资管理有限公司、广州新谷股权投资合伙企业(有限合伙)三方原为广东新供销天润电子商务有限公司的股东,2019年1月三方一致同意将广东新供销天润电子商务有限公司股权注入广东天润食品公司,经股权置换后三方成为广东天润食品公司的共同股东,广东新供销天润电子商务有限公司成为广东天润食品公司的全资子公司。2019年3月,增资行为完成。
7、财务报表的编制基础:
广东新供销天润粮油食品有限公司执行《企业会计准则》,财务报表以持续经营假设为基础,根据实际发生的交易和事项,按照《企业会计准则》,并基于其重要会计政策、会计估计的说明而编制的。
8、企业所在行业现状与发展前景
粮食加工是将原粮除去杂质,调节水分,脱壳、去皮或碾磨,最后加工成符合不同质量标准的粒状或粉状成品粮的过程。成品粮如白米、米粉、小麦粉、玉米粉、玉米糁、高粱米、粟和各种淀粉等,是谷物的胚乳部分,是制作食品的基础原料。
建国60多年来,尤其改革开放以来,我国粮食生产连续迈上几个大台阶,粮食供给实现了由长期短缺到总量平衡、丰年有余的历史性转变。2013年,全国规模以上粮食加工企业5473家,完成现价工业总产值9890.7亿元,同比增长21.0%;占食品工业总产值的11.0%。全年全行业实现利润506.46亿元,行业平均利润率5.1%。
2015年中国粮食总产量60194万吨,为我国粮食安全打下坚实基础。与此同时,我国的粮食加工业也得到了蓬勃的发展,粮食加工业在总体满足城乡居民基本生活需求的基础上,产品结构调整取得较大进展,新产品、名优产品不断涌现。2015年1-6月,粮食加工与制造行业规模以上入统企业共16231家,累计实现主营业务收入19622亿元,同比增长8.8%。全国粮食总产量60709.9万吨(12142亿斤),比2015年增加516万吨(103.2亿斤),增长0.9%。其中谷物总产量55726.9 万吨(11145.4亿斤),比2015年增加457.7万吨(91.5亿斤),增长0.8%。
2010-2015年我国粮食总产量(万吨),粮食加工逐步向原料产区、重点销区和重要物流节点集中,小麦粉重点生产区域集中在以豫、鲁、皖、苏、冀为代表的华中和华东地区。以上5个省小麦粉产量占全国产量的82.1%,区域集中度处于高水平。大米加工重点地区主要有鄂、黑、皖、湘、吉等中部和东北地区,以上5个地区大米产量占全国产量的63.6%。
我国城乡居民生活水平正在从温饱型向小康型迈进,顺应市场消费需求的变化,将使我国粮食加工业呈现如下发展趋势:资源利用的合理化;生产方式的集约化、规模化;经营模式的专业化、产业化;产品质量的标准化。中国城镇化加速将扩大粮食加工企业市场规模、刺激粮食加工行业整体水平的提升。
(三)委托方与被评估企业的关系
本次评估的委托方和被评估企业均为广东新供销天润粮油食品有限公司。
二、关于经济行为的说明
本次评估目的是为委托方广东新供销天润粮油食品有限公司拟进行股权转让事宜所涉及的广东新供销天润粮油食品有限公司提供于评估基准日股东全部权益价值参考。
三、关于评估对象与评估范围的说明
1、评估对象:因拟进行股权转让事宜所涉及本项目评估对象的股东全部权益价值;
2、评估范围:纳入本次评估范围的是广东新供销天润粮油食品有限公司股东全部权益价值涉及的截至评估基准日2019年3月31日止的资产及负债。包括:流动资产、非流动资产、流动负债及非流动负债。资产总计:136,371,708。06元。
3、主要资产负债账面分类价值构成情况如下:
1)流动资产:包括货币资金、应收票据、应收账款等,评估基准日流动资产账面值为51,691,693。00元。
2)非流动资产:为长期股权投资、在建工程、无形资产等,评估基准日账面值为84,680,015.06元。
3)负债:包括短期借款、应交税费等,评估基准日账面值为49,487,139。29元。其中短期借款余额40,970,000。00元为已经贴现未到期带追索权的应收票据挂账余额。
纳入本次评估对象和评估范围的资产与经济行为涉及的评估对象和评估范围的资产一致。
上述实物资产存放于广东新供销天润粮油食品有限公司内。
四、关于评估基准日的说明
本项目资产评估基准日是2019年3月31日。
选择评估基准日依据如下:
1、本项目资产评估基准日为2019年3月31日,系由委托方及被评估企业确定。由于资产评估结果是对某一时点的资产状况提出公允价值结论,选择会计期末(或近期)为评估基准日,主要考虑各项财务指标容易收集,便于进行资产清查、账务审核,能够全面反映评估对象的资产负债整体情况;
2、同时本评估基准日与实际评估日期比较接近,便于评估人员能更好的把握委估资产在基准日状况,真实反映委估资产基准日的现时价值。
五、可能影响评估工作的重大事项说明 无。
六、资产情况说明
纳入本次评估范围的资产均属于经营性资产,无抵押,无担保事项。上述实物资产主要分布在广东新供销天润粮油食品有限公司内。
根据委托方提供的不动产权证书(粤(2018)广州市不动产权第11800138号)显示,目前该证书上的权利人为广东新供销天润粮油食品有限公司,该公司于评估基准日前2018年3月3日工商更名为“广东新供销天润粮油食品有限公司”,宗地面积:23,009平方米;权利类型:国有建设用地使用权;权利性质:出让;用途:工业用地;土地坐落:东至广东穗方源实业有限公司,南至广州市增艳织造有限公司穗府国有 [2012]第04100050号,西至群新路,北至粤国土资(建)字[2008]155号;使用期限:自2017年8月15日计算50年;登记案号:18登记04800106;本宗地已签订《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号440115-2016-000017);本宗地已缴清国有土地使用权出让金。
                           
 广东新供销天润粮油食品有限公司
二〇一九年三月三十一日
 
 
 
 
 
 
 
第三部分 评估对象、评估范围及其核实情况总体说明
 
一、评估对象与评估范围说明
(一)评估对象与评估范围内容
1、本次委托评估的评估对象为广东新供销天润粮油食品有限公司股东全部权益价值。
2、评估范围系截至评估基准日广东新供销天润粮油食品有限公司股东全部权益价值涉及的资产和负债。包括:货币资金、无形资产、债权和债务等。
上述委估资产权属系广东新供销天润粮油食品有限公司所有;截至评估基准日,委估资产处在正常使用;委估资产从2016年8月陆续投入使用至今,维护保养较好,目前使用正常。资产总计:资产总计:136,371,708。06元。
3、主要资产负债账面分类价值构成情况如下:
(1)流动资产:包括货币资金、应收票据、应收账款等,评估基准日流动资产账面值为51,691,693.00元。
(2)非流动资产:为长期股权投资、在建工程、无形资产,评估基准日账面值为84,680,015.06元。
(3)负债:包括短期借款、应交税费,评估基准日账面值为29,819,950.80元。其中短期借款余额40,970,000.00元为已经贴现未到期带追索权的应收票据挂账余额。
纳入本次评估对象和评估范围的资产与经济行为涉及的评估对象和评估范围的资产一致。
委估资产均为经营性资产,不存在抵押、担保等事宜。
(二)实物资产的分布情况及特点
暂无实物资产。
(三)企业申报的表外资产的类型、数量。
无。
(四)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估值)。
截止评估基准日2019年3月31日广东新供销天润粮油食品有限公司的资产负债情况已经广东诚安信会计师事务所有限公司出具的粤诚审报字[2019]第1604号清产核资报告,我们在评估报告中所描述的账面值为粤诚审报字[2019]第1604号清产核资报告的清查值。
二、资产核实总体情况说明
(一)资产核实人员组织、实施时间和过程。
1、资产核实人员组织、实施时间如下:
项目组
人员名单
实施时间
配合部门
配合人员
流动资产组
奉有东
2019415-21
财务部
陈洁霞
陈子毅
2019415-21
无形资产组
奉有东
2019415-21
负债类组
奉有东
2019415-21
陈子毅
2019415-21
2、资产核实的主要过程分以下几个阶段:
第一阶段:组织落实。主要任务是落实评估任务,评估机构内部明确人员分工及工作要求。各类资产都要求委托方及被评估企业有对口的联系人配合清查。
第二阶段:被评估企业自查。由被评估企业填报各类资产、负债清查评估明细表,反映资产自查的情况;撰写《关于进行资产评估有关事项的说明》。
第三阶段:清查核实。主要任务是由资产评估人员会同委托方及被评估企业有关人员核实各类资产、负债评估明细表上所列数字的客观性、真实性和合法性。
第四阶段:分析总结阶段。主要任务是分析资产清查的范围和深度是否符合资产评估准则及规范要求;是否与本次经济行为所涉及的资产范围一致;能否保证评估结论的公正性和合法性,在此基础上撰写《资产清查核实情况说明》。
3、资产清查的方法:
我们以被评估企业提供的评估基准日所列示的清查值为标准,以被评估企业填报的各类资产、负债评估明细表为被检验的主要对象,逐一清查核对,不遗漏,不重复。实物资产清查的主要方法是按评估明细表对账、对物,若有不符,查明原因,做好清查记录和调整事项记录。关键环节为:一是核对资产负债表总账、明细账;核对资产负债表与相关的评估明细表,若有不符,查明原因;二是核对被评估企业实际拥有资产与相关的资产评估明细表是否相符;三是核对权证复印件与相关的资产是否相符,判明产权归属。若有不相符,评估人员要求被评估企业与有关经办人员提供相应的证明材料,说明原因。
债权债务等权利义务性资产清查的方法是根据评估基准日委托方及被评估企业提供的截止评估基准日的财务报告,并结合评估人员对其进行的抽查、核对、分析、替代测试、判断等账表核对;账龄分析及经济业务往来等情况,判断其内容的真实性、权利义务的公正性及债权收回的可能性;对权利义务的真实性进行分析。
4、资产清查中采取的主要措施:
(1)货币资金。货币资金为现金和银行存款。现金由出纳人员清点,评估人员现场记录,以清点值为基础,然后加评估基准日至评估资产清查日的现金支出,减评估基准日至评估资产清查日的现金收入,验证评估基准日资产占有方实有现金是否与账实相符。银行存款通过收集评估基准日被评估企业各开户银行各账户的银行对账单、企业余额调节表,向开户银行发函证,评估未达账项的真实性等,注意收集资料的完整性。
(2)应收票据。查阅明细账,抽查原始凭证,向财务人员了解票据的支付情况和业务情况,同时检查有关票据存根和协议,会计记录真实、完整,无清查调整事项。
(3)应收账款、预付账款、其他应收款。核对账表,以看业务内容和分析账龄为重点,对金额较大的发函证,或进行替代性测试。
(4)长期股权投资。获取被投资单位的章程、营业执照、验资报告、财务会计报表等,必要时函证投资额、持股比例、股利分配等,检查长期股权投资核算方法是否正确;检查有关原始凭证,验证长期股权投资分类的正确性等。
(5)在建工程。询问管理层在建项目增加情况,与明细表核对,查阅资本支出预算、相关会议决议等,检查本期增加的是否全部得到记录,检查原始凭证,如立项申请、借款合同、施工合同、发票、验收报告等等。
(6)无形资产。收集核对有关权证,了解原始价值的形成过程及权益状况。
(7)流动负债和非流动负债。对各个负债逐笔核实,查以确认其真实存在性等。
(二)影响资产核实的事项及处理方法。
1、本次评估中对实物资产进行了全面清查核实,经核实,上述资产无诉讼保全、不受存放地点及资产性能和技术性能的限制,不存在抵押、担保等的事项。也不涉及商业秘密和国家秘密。评估基准日时上述资产不存在正在进行的大修理等。
2、本次评估中采用现场勘察方式直接核实资产的品质、形成原因、形成日期以及其它可能影响本次资产评估的重大事项。
三、资产清查结论
通过对公司资产的清查、核实、确定广东新供销天润粮油食品有限公司所提供的委托评估资产清单与公司实际情况相符。实物资产数量相符,各科目余额无误。
1、资产清查结果见下表:                        金额单位:人民币元
序号
科目名称
账面价值
清查值
溢余资产
1
一、流动资产合计
   51,691,693。00
    51,691,693。00
 
2
货币资金
      74,860.16
        74,860.16
 
3
 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
 
 
 
4
应收票据及应收账款
   47,810,000。00
    47,810,000。00
 
5
预付款项
      188,000。00
      188,000.00
 
6
其他应收款
     3,618,832.84
      3,618,832。84
 
7
存货
 
 
 
8
一年内到期的非流动资产
 
 
 
9
其他流动资产
 
 
 
10
二、非流动资产合计
   84,680,015.06
    84,680,015。06
 
11
可供出售金融资产
 
 
 
12
持有至到期投资
 
 
 
13
长期应收款
 
 
 
14
长期股权投资
   69,120,700。00
    69,120,700.00
 
15
投资性房地产
 
 
 
16
固定资产
 
 
 
17
在建工程
      206,135.06
       206,135.06
 
18
工程物资
 
 
 
19
固定资产清理
 
 
 
20
生产性生物资产
 
 
 
21
油气资产
 
 
 
22
无形资产
   15,353,180.00
    15,353,180。00
 
23
开发支出
 
 
 
24
商誉
 
 
 
25
长期待摊费用
 
 
 
26
递延所得税资产
 
 
 
27
其他非流动资产
 
 
 
28
三、资产总计
 136,371,708.06
 136,371,708。06
 
29
四、流动负债合计
   49,487,139.29
    49,487,139。29
 
30
短期借款
   40,970,000。00
    40,970,000.00
 
31
 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
 
 
 
32
应付票据及应付账款
 
 
 
33
预收款项
 
 
 
34
应付职工薪酬
 
 
 
35
应交税费
       17,139.29
        17,139.29
 
36
其他应付款
     8,500,000.00
      8,500,000.00
 
37
一年内到期的非流动负债
 
 
 
38
其他流动负债
 
 
 
39
五、非流动负债合计
 
 
 
40
长期借款
 
 
 
41
应付债券
 
 
 
42
长期应付款
 
 
 
43
专项应付款
 
 
 
44
递延收益
 
 
 
45
预计负债
 
 
 
46
递延所得税负债
 
 
 
47
其他非流动负债
 
 
 
48
六、负债总计
   49,487,139.29
    49,487,139.29
 
49
七、净资产(所有者权益)
   86,884,568.77
    86,884,568.77
 
 
2、本次清查的资产与评估时资产范围一致,均为经营性资产。
3、企业无未申报的账外资产。

 
 
本说明对应的评估方法为资产基础法,我们对广东新供销天润粮油食品有限公司的资产进行了实地勘察与核对、必要的市场调查以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。据此对广东新供销天润粮油食品有限公司的资产及负债在评估基准日所表现的市场价值发表如下评估意见:
 
(一) 流动资产的评估
1、货币资金的评估。
货币资金为银行存款,清查数为74,860.16元。银行存款的核实采取查阅银行对账单、银行余额调节表,核对银行存款日记账、总账、报表余额的一致性,根据银行存款余额调节表中的未达账项对银行存款进行调整或对银行账户进行函证,对与银行与企业账面不符等情况进一步查证核实;对未达账项金额较大且时间较长或显示其异常情况等影响到净资产及其金额的评估人员给于调整披露。货币资金以经清查核实后清查值74,860.16元确定其评估值。
2、应收票据及应收账款的评估。
应收票据及应收账款清查值为47,810,000.00元,其中应收票据40,970,000.00元、应收账款6,840,000.00元,评估值以核实后的清查值47,810,000.00元来确定。
应收票据清查值40,970,000.00元都为已经贴现未到期带追索权的商业承兑汇票和银行承兑汇票,票据开具人广东新供销天润粮油集团有限公司。评估人员核对了公司记账凭证,向财务人员调查了解票据的形成及日常承兑及贴现情况,调查了解各种票据到期不承兑公司被追索承担连带责任的可能性以及相关企业的资信状况等,对涉及应收票据管理的内控制度执行有效情况进行职业判断,对清查值进行核实,对大额票据进行对账和函证替代等工作。经评估,未发现票据到期有明显不承兑被追索承担连带责任的的迹象。评估值以核实后的清查值40,970,000.00元来确定。
应收账款清查值为6,840,000。00元。主要为应收客户的销售货款。账龄都在1年以内。评估人员核对了公司记账凭证,向财务人员调查了解款项的形成及日常收款情况,调查了解各款项收回的可能性以及相关企业的资信状况等,对涉及应收账款管理的内控制度执行有效情况进行职业判断,对清查值进行核实,对大额款项进行对账和函证替代等工作。分析明细账余额,对于出现贷方余额的项目,查明原因,必要时作重分类调整。发现有个别不可收回的款项评估值取零。经评估,未发现明显不可收回的迹象。评估值以核实后的清查值6,840,000。00元来确定。
3、预付账款的评估。
预付账款清查值为188,000。00元,主要为预付客户的采购货款。账龄都在1年以内。评估人员核对了公司记账凭证,向财务人员调查了解款项的形成及日常付款情况,调查了解各款项收回的可能性以及相关企业的资信状况等,对涉及预付账款管理的内控制度执行有效情况进行职业判断,对清查值进行核实,对大额款项进行对账和函证替代等工作。分析明细账余额,对于出现贷方余额的项目,查明原因,必要时作重分类调整。发现有个别不可收回的款项评估值取零。经评估,未发现明显不可收回的迹象。评估值以核实后的清查值188,000。00元来确定。
4、其他应收款的评估。
其他应收款清查值为3,618,832。84元。主要为应收客户的往来款。账龄都在1年以内。评估人员核对了公司记账凭证,向财务人员调查了解款项的形成及日常收款情况,调查了解各款项收回的可能性以及相关企业的资信状况等,对涉及其他应收款管理的内控制度执行有效情况进行职业判断,对清查值进行核实,对大额款项进行对账和函证替代等工作。分析明细账余额,对于出现贷方余额的项目,查明原因,必要时作重分类调整。发现有个别不可收回的款项评估值取零。经评估,未发现明显不可收回的迹象。评估值以核实后的清查值3,618,832。84元来确定。
(二) 非流动资产的评估
列入本次评估范围的非流动资产包括长期股权投资、在建工程、无形资产等,账面净值共计为84,680,015.06元。具体情况如下:单位:人民币元
序号
会计科目
  
1
长期股权投资
 69,120,700.00
2
在建工程
 206,135.06
3
无形资产
 15,353,180.00
 
 84,680,015.06
1、长期股权投资的评估
长期股权投资清查值为69,120,700.00元。长期股权投资清查值为对全资子公司-广东新供销天润电子商务有限公司的投资余额。会计核算采用成本法进行核算。评估人员审核了公司与子公司长期股权投资相关的协议、合同,向财务人员调查了解子公司经营情况,账面投资款项的形成及核算方法。评估人员分别对广东新供销天润电子商务有限公司采用资产基础法和收益法行了评估,按照收益法的评估结果和公司所占股权比例确定长期股权投资的评估值。经评估,长期股权投资评估价值为91,657,826.09元(评估过程详见广东新供销天润电子商务有限公司评估明细表及评估技术说明(粤诚评[2019]-1号))。
2、    在建工程的评估。
在建工程清查值为206,135.06元。公司的在建工程为广东新供销天润南沙粮食仓储物流基地前期建设成本。评估人员在公司施工管理人员的陪同下,根据所填报的在建工程清查明细表对在建项目的预付款项、形象进度、施工建设状况以及各种增贬值因素进行了逐项清查核实,对在建工程的建设情况进行了实地勘察。经了解,在建工程均为项目建设前期费用,发生成本支出与市场价基本一致。评估价值以核实后清查值206,135.06元确定。
3、无形资产-土地使用权的评估。
本次委估1宗土地使用权,位于广州市南沙区横沥镇群结村横沥工业园正安街与冯五顷东街交界处东南侧,宗地面积:23,009平方米,账面原值15,882,600.00元,账面净值15,512,006.00元。
1)地理及周边环境
本次委估对象位于广州市南沙区横沥镇群结村横沥工业园正安街与冯五顷东街交界处东南侧,东至广东穗方源实业有限公司,南至广州市增艳织造有限公司穗府国有 [2012]第04100050号,西至群新路,北至粤国土资(建)字[2008]155号。离南沙港快速路、广澳高速、莞佛高速都是十来分钟路程,交通四通八达。
2)产权情况
根据委托方提供的不动产权证书(粤(2018)广州市不动产权第11800138号)显示,目前该证书上的权利人为广东新供销天润粮油食品有限公司,该公司于评估基准日前2018年3月3日工商更名为“广东新供销天润粮油食品有限公司”,宗地面积:23,009平方米;权利类型:国有建设用地使用权;权利性质:出让;用途:工业用地;土地坐落:东至广东穗方源实业有限公司,南至广州市增艳织造有限公司穗府国有 [2012]第04100050号,西至群新路,北至粤国土资(建)字[2008]155号;使用期限:自2017年8月15日计算50年;登记案号:18登记04800106;本宗地已签订《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号440115-2016-000017);本宗地已缴清国有土地使用权出让金。
3)地价影响因素分析
1)一般因素
一般因素是影响土地价格的一般、普遍、共同的因素,主要指影响城镇用地的地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素,通过对土地供给和需求两方面的不同作用,影响城市地价的总体水平。
①地理位置及城市资源状况
广州地处中国南部、广东省中南部、珠江三角洲中北缘,是西江、北江、东江三江汇合处,濒临中国南海,东连博罗、龙门两县,西邻三水、南海和顺德,北靠清远市区和佛冈县及新丰县,南接东莞市和中山市,隔海与香港、澳门相望,是海上丝绸之路的起点之一,中国的“南大门”,是广佛都市圈、粤港澳都市圈、珠三角都市圈的核心城市。广州市的地质构造相当复杂,有较好的成矿条件。已发现矿产47种,矿产地820处,其中大、中型矿床22处。主要矿产有建筑用花岗岩、水泥用灰岩、陶瓷土、钾、钠长石、盐矿、芒硝、霞石正长岩、萤石、大理岩、矿泉水和热矿水等。广州栽培作物具有热带向亚热带过渡的鲜明特征,是全国果树资源最丰富的地区之一,包括热带、亚热带和温带3大类、41科、82属、174种和变种,共500余个品种,是荔枝、龙眼、黄皮、乌(白)榄等起源和类型形成的中心地带。
南沙区,广州市市辖区,位于广州市最南端、珠江虎门水道西岸,是西江、北江、东江三江汇集之处;东与东莞市隔江相望;西与中山市、佛山市顺德区接壤;北以沙湾水道为界与广州市番禺区隔水相连;南濒珠江出海口伶仃洋。地处珠江出海口和大珠江三角洲地理几何中心,是珠江流域通向海洋的通道,连接珠江口岸城市群的枢纽,广州市唯一的出海通道,距香港38海里、澳门41海里。南沙区下辖6个镇和3个街道,总面积783。86平方公里。
②城市交通状况
广州市位于广东省中南部,地处广东地区中心位置,扼南中国地区交通枢纽城市,国家中心城市之一,国家历史文化名城,广东省省会,我国重要的国际商贸中心、对外交往中心和综合交通枢纽,南方国际航运中心。
广州市东西南北方向都有高速公路、国道、铁路连接周边城市,交通四通八达:国道5条,包括105、106、107、324、205;高速公路目前已开通16条,包括京港澳高速、广惠高速公路、广深高速公路、广佛高速公路、广三高速公路、广河高速公路、广明高速公路、广深沿江高速公等;铁路线包括高铁、城轨目前已开通12条,包括广深港高速铁、武广客运专线、南广高速铁路、贵广高速铁路、京广铁路等。广州白云国际机场是中国三大国际航空枢纽机场、国家级枢纽机场之一。2016年旅客吞吐量5973万人次,货邮吞吐量165万吨;开通国际航线149条,通达亚、非、欧、北美和大洋洲五大洲共200多个国家和地区。广州空港综合保税区正式获得国务院批复,是中国面积最大的空港综合保税区。地铁截至2017年6月,广州地铁共有10条营运路线(1号线-8号线、广佛线及APM线),总长为308.7千米,共167座车站,开通里程居全国第三,世界前十,日均客流量预计达777万人次,客流强度全国第一。广州是1984年开放的14个沿海港口城市之一,是华南地区最大的综合性主枢纽港。2016年,广州港完成货物吞吐量5.44亿吨,同比增长4.5%,居华南第一位,国内沿海港口第四位,全球港口第六位;完成集装箱吞吐量1886万标准箱,同比增长7.0%。
广州南沙区交通快速便捷 ,是地区性水、陆交通枢纽。由南沙港快速路、京珠高速公路和黄榄支线、江中高速公路等构成的骨干交通路网,使南沙与广州中间城区乃至珠江三角洲地区的路网形成快速便捷的接洽,充分发挥南沙作为珠三角交通关键的上风。广州地铁四号线从广州科学城,经广州大学城通达南沙新城区。疏港铁路的扶植将为港口物流业和港口产业的腾飞插上强有力的翅膀。 南沙处于珠江出海口的咽喉要地,是广州通往海洋的唯一通道,水运交通非常发财,南沙客运港每天有多个航班直达喷鼻香港。如今,南沙深水良港已经初具范围,货运航路范围已覆盖欧洲、美洲、东南亚、中东以及澳大利亚等环球重要贸易区。南沙周边七五公里半径范围内,还散布着广州、深圳、珠海、喷鼻香港、澳门等五个国际机场,直达天下各地。
③城市规划与发展目标
广州管辖的城市总面积7434。4平方公里,包括越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、花都、从化、增城十区。在全国层面,广州市代表国家参与国际分工合作与竞争,建设国家中心城市。在泛珠江三角洲层面,加强区域合作,拓展腹地,成为广东服务泛珠江三角洲的集聚辐射中心。在珠江三角洲层面,深化粤港澳合作,携领珠三角一体化发展。在广佛肇经济圈层面,加快广佛肇经济圈建设,重点推进广佛同城化发展。
2016年2月19日,国务院原则同意了《广州市城市总体规划(2011—2020年)》。根据《总体规划》,广州城市定位由华南中心城市变为国家中心城市,到2020年,广州市域常住人口控制在1800万人以内,市域建设用地控制在1772平方公里以内,其中城镇建设用地控制在1559平方公里以内 。
根据《广州南沙新区城市总体规划(2011~2030)》纲要,南沙未来将成为地铁线网密布的新型滨海新城,以深化粤港澳合作为主线,以改革、开放、创新为动力,以高端、智慧、宜居为方向,以新型城市化为路径,将南沙建成为空间布局合理、生态环境优美、基础设施完善、公共服务优质、具有国际影响力的滨海新城区。
④城市经济发展状况
2018年,广州市实现地区生产总值22859.35亿元,按可比价格计算,比上年(下同)增长6.2%。其中,第一产业增加值223.44亿元,增长2.5%;第二产业增加值6234.07亿元,增长5.4%;第三产业增加值16401.84亿元,增长6.6%。第一、二、三次产业增加值的比例为0.98:27.27:71.75。第二、三产业对经济增长的贡献率分别为26.6%和73.0%。2018年,广州市人均地区生产总值达到155491元,按平均汇率折算为23497美元。
图1: 2014-2018年广州地区生产总值及其增长速度
年末常住人口1490.44万人,城镇化率为86.38%。年末户籍人口927.69万人,其中,户籍出生人口17.10万人,出生率18.7‰;死亡人口5.23万人,死亡率5.7‰;自然增长人口11.87万人,自然增长率13.0‰。户籍迁入人口22.81万人,迁出人口4.88万人,机械增长人口17.93万人。户籍人口城镇化率为 79.78%。
全年居民消费价格总水平上升2。4%,其中,消费品价格上升2。2%,服务项目价格上升2。6%。工业生产者出厂价格上升1。0%,其中,能源类上升1。6%,高技术类下降2。9%;轻工业上升0。5%,重工业上升1。2%;生产资料上升1.5%,生活资料上升0.4%。工业生产者购进价格上升4.6%,其中,燃料、动力类上升8.7%,黑色金属材料类上升5.6%,有色金属材料及电线类上升4.6%,化工原料类上升4.8%。固定资产投资价格上升4.7%。
全年城镇新增就业33.70万人,就业困难人员实现再就业11.39万人。全市城镇登记失业人员18.09万人,城镇登记失业率为1.90%,同比下降0.5个百分点。全年帮助城镇登记失业人员实现再就业13.83万人。城镇登记失业人员就业率达76.47%。年末,全市经人力资源社会保障部门批准的人力资源服务机构共1308家(包括人才中介机构、职业介绍机构),资助劳动力技能晋升培训3.63万人,农村劳动力转移就业人数4.50万人。
全年来源于广州地区的财政收入6205亿元,增长4.3%。其中,国税部门组织收入4001亿元,增长4.9%;地税部门组织收入1583亿元,增长8.0%。地方一般公共预算收入1632.30亿元,增长6.5%。地方一般公共预算支出2505.84亿元,增长14.6%。
全年工业增加值5621.73亿元,比上年增长5.5%。全年规模以上高技术制造业增加值增长10.2%,其中,医药制造业增长10.3%,航空航天器制造业增长2.4%,电子及通信设备制造业增长6.4%,电子计算机及办公设备制造业下降11.4%,医疗设备及仪器仪表制造业增长75.3%。全年规模以上汽车制造业、电子产品制造业和石油化工制造业三大支柱产业工业总产值增长4.0 %,占全市规模以上工业总产值的比重55.5%。其中,汽车制造业和电子产品制造业分别增长6.1%和2.8%,石油化工制造业下降0.2 %。全年规模以上六大高耗能行业增加值比上年增长6.5%,其中,有色金属冶炼和压延加工业增长20.4%,黑色金属冶炼和压延加工业下降12.4%,非金属矿物制品业增长34.2%,电力、热力生产和供应业增长10.1%,化学原料和化学制品制造业下降7.4%,石油加工、炼焦和核燃料加工业增长10.9%。全市规模以上工业企业实现利税总额2284.12亿元,增长3.8%;实现利润总额1399.47亿元,增长7.9%。亏损企业亏损额上升29.8 %;企业亏损面19.1%,上升5.8个百分点。
南沙大开发:
2001年,广州市成立了南沙开发区建设指挥部,统筹南沙开发建设。2002年,省委、省政府在南沙第一次召开“广州南沙开发现场会”,拉开了南沙开发建设的序幕。经过十余年的努力奋斗,南沙形成了汽车生产基地、造船基地和物流基地等临港产业体系,有了一定的经济规模,为后续发展奠定了良好的基础。
2012年和2014年,南沙先后获批国家新区和自贸试验区,开发建设上升为国家战略。南沙以国家新区建设为目标,以自贸试验区为根本定位,经过2012年谋篇布局、2013年起步开局、2014年提效破局和2015年构建新局,努力实现经济社会历史性跨越发展,形成了“双区”叠加蓬勃发展态势。南沙自贸试验区建设实现良好开局,现代服务业与先进制造业并重的产业新框架初步形成,区域交通枢纽加快构建,国际航运中心功能不断提升,新区城市格局初步显现,干净整洁平安有序城市环境初见成效,在广州国家中心城市中的地位迅速跃升,为广州南沙城市副中心建设构筑了功能和城市主骨架。
2015年4月8日,国务院印发《中国(广东)自由贸易试验区总体方案》,广州南沙新区成为自由贸易试验区。2017年4月7日,国家发改委制定印发了《2017年国家级新区体制机制创新工作要点》。其中,广州南沙新区的工作要点为深化粤港澳深度合作探索,推动建设粤港澳专业服务集聚区、港澳科技成果产业化平台和人才合作示范区,引领区域开放合作模式创新与发展动能转换。
2016年,提出加快实现国家战略功能,贯彻国家、省、市“十三五规划”工作部署,统筹推进国家新区、自贸试验区和广州南沙城市副中心建设。
南沙区四大战略定位:
⑤土地市场交易情况
a、土地供求量价走势
全市整体供求延续去年的上涨趋势,成交量同比去年增加41%;受整体土地市场下行影响,底价、低溢价成交频现,楼板价较去年下跌11%;住宅用地为成交主力,商住用地占比上涨较快。
2018年广州市土地市场整体供求均较去年有所上涨,其中供应量同比上涨28%,成交量同比上涨41%,成交楼板价下跌,同比下跌11%,供求两旺,量涨价跌是2018年广州土地市场主要特征。2018年,广州土地市场的热度逐渐降低,尤其进入下半年,竞争激烈度越来越缓和。2018年住宅用地仍是成交主力,商住用地的供应和成交份额上升明显,商办用地占比减少。
区域量价分析:增城、南沙、黄埔为广州市的供地主力区域,而荔湾、天河、海珠涉宅地供应日益稀缺;楼面价最高为荔湾区(仅一宗小地块,不具代表性),竞争最为激烈,溢价率最高的实际为南沙区。
b、土地供应
2018年广州市十一区共推出1355.75万㎡土地,与20171238万㎡相比增加了117.75万㎡,环比上升9。51%。2018年土地供应明显增加,总供应土地共213宗,其中纯住宅用地供应51宗,商住用地24宗,商务金融用地33宗,工业用地96宗,综合及其他用地9宗,由于土地供应的相较去年明显增多。
广州市20181-12月土地供应情况图
2018年广州土地市场供应用途结构分析:201811月公告出让的213幅土地中,商住、住宅用地75幅、工业用地96幅、商办用地33幅、综合及其它9幅。广州市各用途土地供应比例详见下图:
c、土地成交
2018年上半年,广州市共成交1097.34万㎡土地,计容建筑面积为2696。23万㎡,成交总地价为1460.81亿元,共有177宗土地成交,纯住宅用地、商住用地成交60宗,商办用地成交31宗,工业用地成交76宗,还有10宗其他及综合用地成交。均为招拍挂方式挂牌出让的地块。土地面积方面,与2017年的1039.58万㎡相比增加了57.76万㎡,环比上涨5.56%;成交金额方面,与2017年的1156.66亿元相比增加了304.15亿元,环比上涨26。30%
广州市2018年土地月度成交量图
 
d2018年广州土地市场成交区域分析
2018年成交土地177幅,其中白云区18幅,从化区12幅,番禺区11幅,黄埔区38幅,南沙区26幅,增城区38幅,荔湾区5幅,海珠区6幅,天河区7幅,花都区16幅,越秀区无土地成交。本月年度成交土地集中在黄埔、南沙、增城等外围区域。详见下图:
e2018年广州土地市场成交用途分析
2018年广州市共有177幅土地成交,纯住宅用地、商住用地成交60幅,商办用地成交31幅,工业用地成交76幅,还有10幅其他及综合用地成交。均为招拍挂方式挂牌出让的地块。详见下图:
2)区域因素
区域因素指估价对象所在城镇对地价有影响的内部区域条件,即影响城镇内部区域之间地价水平的工业繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
①区域概况
本次委估对象位于广州市南沙区横沥镇群结村横沥工业园正安街与冯五顷东街交界处东南侧,离南沙港快速路、广澳高速、莞佛高速都是十来分钟路程,交通四通八达。近年来,广州市经济总量明显扩张,保持稳步较快增长。
②宗地位置
本次委估对象位于广州市南沙区横沥镇群结村横沥工业园正安街与冯五顷东街交界处东南侧,东至广东穗方源实业有限公司,南至广州市增艳织造有限公司穗府国有 [2012]第04100050号,西至群新路,北至粤国土资(建)字[2008]155号。离南沙港快速路、广澳高速、莞佛高速、S111省道都是十来分钟路程,离S73省道(万环西路)只有几百米元,交通四通八达。土地开发前景较好。地块位置如下图:南沙区横沥镇群结村横沥工业园正安街与冯五顷东街交界处东南侧:红色箭头所指位置
 
③基础设施条件
目前路、水、电三通,场地已平整。
④工业区集聚状况
这里离城区较远,生活配套基础设施较差,工业集聚度一般,整个区域有较好的规划发展前景。
3)个别因素
影响工业用地价格水平的个别因素主要包括宗地条件、最合理和最有效利用、个别开发程度及使用年期等。据现场调查及有关设定,评估对象有下列个别特征。
a.宗地条件
影响宗地条件的因素有:宗地面积、宗地形状、地质条件、地势等,经现场调查,评估对象具体情况如下:
宗地面积:不动产权证书(粤(2018)广州市不动产权第11800138号):23009平方米。
②宗地形状:评估土地形状规则,有利于开发建设。
③地质条件:地质状况较好。
地势:据现场查勘,委估土地地势平坦。
开发状况:委估土地一通一平。
总体来看,评估对象个别条件一般
b。最合理和最有效利用
估价人员经现场查勘,认为评估对象符合城市规划,(2018)广州市不动产权第11800138号工业用地开发为最合理和最有效利用方式。
c.土地个别开发条件
在估价基准日,评估对象土地“三通一平”,适合土地开发利用。
4)土地使用年期
委估土地使用权已经办理了粤(2018)广州市不动产权第11800138号国有土地使用权,出让使用年限50年。
(4)评估方法与评估过程:
在评估时,根据待估宗地的实际情况,充分考虑用地类型和条件,以及所掌握的资料,选取最适宜的评估方法进行评估。
1)评估方法的选取
a、经了解,广州市国土资源和规划委员会《关于公布广州市2017年国有建设用地使用权基准地价成果的通告》(市土地利用发展中心穗国土规划字〔2017〕229号),从2017年1月开始实行,适用于城镇国有土地使用权的评估,待估宗地都可选择用基准地价系数修正法进行评估;
b.待估宗地-粤(2018)广州市不动产权第11800138号作为工业用地评估,由于广州市地产出让市场比较发达,近期类似出让交易案例的准确完整资料可以取得,因此市场比较法适应本项目的评估。
综上所述,我们选用基准地价系数修正法和市场比较法两种方法对评估对象进行评估,进行分析对比后,选择合理的评估值作为待估宗地的评估值。
2)基准地价法
基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,利用宗地地价
①基本公式
待估宗地价格=待估宗地所在区域的基准地价×区域因素修正系数K1×时间修正系数K2×年限修正系数K3×容积率修正系数K4×其他因素修正系数K5
②程序
a.收集有关基准地价资料;
b.确定待估宗地所处级别(区域)的同类用途基准地价;
c.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表;
d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表,确定待估宗地地价修正系数;
e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正;
f.求出待估宗地地价。
③案例-“粤(2018)广州市不动产权第11800138号”(评估明细表序号1)
a.基准地价的选取
根据广州市国土资源和规划委员会《关于公布广州市2017年国有建设用地使用权基准地价成果的通告》(市土地利用发展中心穗国土规划字〔2017〕229号),委估对象为六级,工业用地六级基准地价为574元/平方米。
b.地价影响因素修正值的确定
A、区域因素修正系数K1
由于委估宗地位所处位置在六级区域内,位于省道73号公路支干道上,临近南沙自贸区,规划前景好,环境优良,综合各因素本因素修正增加0.57,区域因素修正系数K1确定为1.57。
B、时间修正系数
经了解,本次估算引用的广州市基准地价是广州市2017年1月1日的地价,至评估基准日2019年3月31日约有2年3个月的时间,目前工业用地地价有一定的上幅度,本次估算根据《中国地价监测网》已公布的广州工业用地指数变动作为地价修正指数,相比于2017年1月1日,2017年第4度同比增加10.82%、2018年第4季度同比增加10.49%、2019年第1季度环比1.95%,相比于2017年1月1日,2019年1季度工业用地价格指数=(1+10.82%)*(1+10.49%)*(1+1.95%)=125%
C、年限修正系数
估价对象已办理有偿使用手续,待估宗地-粤(2018)广州市不动产权第11800138号最高使用年限为50年,从办理有偿使用手续2017年8月15日算起,使用了1年7月,剩余48年5个月。
年限修正系数K3计算公式=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]
其中:r为土地还原利率(取估价时点中国人民银行公布的人民币五年期存款利率2.75%)
n为规定使用年限(工业用地为50年)
m为剩余使用年限(本项目为48年5个月)
根据上述公式计算,本项目的年限修正系数为0.9906。
D、容积率修正系数
委估宗地目前尚未建设房产,核实容积率1.0,结本估价对象具体区位及无实物的特点,本次估价容积率修正系数为1.00。
E、其他个别因素修正系数
个别因素修正取值标准:
土地实际用途:根据估宗地现场具体用途情况,指数增减1-5;
土地形状:将宗地形状分为规则、较规则、不规则三个等级,以较规则为0,增减一个等级,指数增减1;
地势情况:将宗地分为平坦、较平坦、有缓坡、坡度较大四个等级,以平坦为0,减少一个等级减少1-3;
地质及承载力:将地质及地基准承载力分为好、较好、一般、较差、差五个等级,以一般为0,增减一个等级,指数增减1;
临路状况:将临路状况分为不临路、单面临路、两面临路、三面临路、四面临路五个等级,以单面临路为0,增减一个级别,指数增减1-3;
其他因素:视估价对象具体情况,指数增减1-5.
经现场勘查,判断各影响因素修正系数表如下:
影响因素
现场勘查状况
修正系数
实际用途
工业用地
0。00
土地形状
规则,作修正
3.00
地势
平坦,不作修正
0。00
地质及承载力
一般,不作修正
0.00
临路状况
三面临路,修正
5。00
其他因素
无其他特殊因素,不作修正
0。00
合计
 
8.00
其他个别因素修正系数为1.08。
c.委估宗地地价影响因素计算如下:
地价影响因素修正表
综地名称
粤(2018)广州市不动产权第11800138号
取得方式
出让
基准地价
574
区域修正系数
1.57
期日修正系数
1.25
容积率修正系数
1.00
使用年限修正系数
0.9906
个别因素修正系数
1.08
区域因素
修正系数()
区域繁华度
0.00
交通情况
0.09
公用设施
0.00
规划前景
0.45
环境质量
0.03
个别因素
系数()
实际用途
0.00
形状
0.03
地质
0.00
地形
0.00
临路状况
0.05
其他因素
0.00
整体修正系数
2.10
评估单价(元/平方米
1,205
因此,土地使用权价值(单价)=1205元/平方米
土地使用权价值(总价)=23,009×1205≈27,725,845.00元(已取整)
3)市场比较法
市场比较法:在求取一宗待估土地的价格时,根据替代原则,将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照,并依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别,修正得出估价对象在评估期日土地价格的一种方法。
(1)计算公式
其计算公式为:PD = PB×A×B×D×E
式中:PD——待估宗地价格
PB——比较案例宗地价格
         
         
(2)比较实例的选择
选择比较交易案例时,根据待估宗地情况,应符合以下要求:
    A、与待估宗地的用途相同
    B、与待估宗地的交易类型相同
    C、交易案例必需属于正常交易
    D、与待估宗地所处的区域及个别条件相近
    E、与待估宗地的估价期日接近或可进行比较修正
    F、统一价格基础。
(3)案例-“粤(2018)广州市不动产权第11800138号”(评估明细表序号1)
本次委估1宗土地使用权,该宗地为土地使用权,位于广州市南沙区横沥镇群结村横沥工业园正安街与冯五顷东街交界处东南侧,宗地面积:23,009平方米,账面原值15,882,600.00元,账面净值15,512,006.00元。离南沙港快速路、广澳高速、莞佛高速都是十来分钟路程,交通四通八达。根据委托方提供的不动产权证书(粤(2018)广州市不动产权第11800138号)显示:权利人为广州新供销天润电子商务有限公司(公司于2018年3月3日工商更名为广东新供销天润粮油食品有限公司,该宗土地权属人名称已更名为广东新供销天润粮油食品有限公司);宗地面积:23,009平方米;权利类型:国有建设用地使用权;权利性质:出让;用途:工业用地;土地坐落:东至广东穗方源实业有限公司,南至粤国土资(建)字[2008]155号,西至群新路,卑至粤国土资(建)字[2008]155号;使用期限:自2017年8月15日计算50年;登记案号:2017登记04800048;本宗地已签订《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号440115-2016-000017);本宗地已缴清国有土地使用权出让金。
收集选取可比实例
根据委估地块情况和估价方掌握的资料,本次估价选择了与估价对象条件相类似的三个实例作为比较案例,其基本情况介绍如下:
实例一:
实例二
实例三:
上述三个项目均假设在出让当月签订了土地出让合同。
估价对象与比较案例情况对比表
序号
项目
估价对象(0)
比较案例(1)
比较案例(2)
比较案例(3)
A1
名称
粤(2018)广州市不动产权第11800138号
2018NGY-2
2018NGY-1
2018NGY-5
A2
资料来源
 
广州公共资源交易中心
广州公共资源交易中心
广州公共资源交易中心
A3
地址
南沙区横沥镇群结村横沥工业园正安街与冯五顷东街交界处东南侧
南沙区万顷沙保税港加工制造业区块
南沙区同业工业园区
南沙区东涌镇南沙大道以东、桂格大道以北
A4
类型
土地出让
土地出让
土地出让
土地出让
A5
用途
工业用地
工业用地
工业用地
工业用地
A6
宗地面积(平方米)
23009
400988
219932
200156
A7
建筑面积(平方米)
 
 
 
 
A8
地面单价(元/㎡)
 
908.01
908.053
909.54
A9
楼面单价(元/㎡)
 
 
 
 
A10
交易情况
 
挂牌出让
挂牌出让
挂牌出让
②交易情况修正系数
根据评估目的,设定待估土地交易情况为正常交易,其交易情况指数为100%,比较实例的价格均为挂牌出让,比较实例房地产交易情况指数100%。
则交易情况修正系数=100%/100%=1.00。
交易情况修正详见下表:
序号
项目
估价
对象(0)
比较
案例(1)
比较
案例(2)
比较
案例(3)
A
交易情况
 
挂牌出让
挂牌出让
挂牌出让
AX
交易情况修正值
---
0
0
0
AY
交易情况指数=AY0+AXn
100
100
100
100
AZ
交易情况修正系数=AY0/AYn
---
1.00
1.00
1。00
③交易日期修正系数
比较实例一、二、三的价格与委估宗地的基准日相差11个月左右的时间,在此期间,当地的地价有一定的上升,本次测算按照中国地价动态监测网《2019年第1季度全国主要城市地价监测报告》中的地价环比上升数据作为修正系数,广州地区2019年第1季度同比上升10。04%左右,则修正系数为=90。88,则交易日期修正系数如下表。
市场日期修正详见下表:
序号
项目
估价
对象(0)
比较
案例(1)
比较
案例(2)
比较
案例(3)
B
交易日期
2018/9
20184
20183
20184
BY
成交时的价格指数
100。00
90.8761
90.8761
90.8761
BZ
交易日期修正系数=BYn/BY0
100.00
1.1004
1.1004
1.1004
④区域因素修正系数
评估人员设定评估对象区位状况条件指数为100,根据评估对象具体情况选择若干调整因素,就每一调整因素根据比较实例状况相对于评估对象状况的优劣程度分别赋予一定的调整值,若比较实例状况优于评估对象状况则调整值≥0,反之则调整值≤0,由此得出比较实例的条件指数。
评估人员根据现场勘查以及所掌握的资料,对三个比较实例与评估对象的区位状况进行了比较分析,具体调整情况如下表:
序号
项目
估价
对象(0)
比较
案例(1)
比较
案例(2)
比较
案例(3)
D1
产业聚集度状况
周边工业环境一般,聚集度一般
周边工业环境一般,聚集度一般
周边工业环境一般,聚集度稍差
周边工业环境一般,聚集度稍差
 
修正值
 
0
-1
-1
D2
区域交通条件
交通方便
相似
相似
相似
 
修正值
 
0
0
0
D3
区域基础设施完备度
一般
较完备
相似
相似
 
修正值
 
1
0
0
D4
区域环境质量状况
环境好
环境较差
相似
环境一般
 
修正值
 
-3
0
-2
D5
区域规划前景
自贸区内
较差
较差
稍差
 
修正值
 
-11
-11
-9
D7
其他区域因素
 
相似
相似
相似
 
修正值
 
0
0
0
D8
区域因素条件指数=100+D1+…+D7
100
87
88
88
DZ
区域因素修正系数=D80/D8n
1
 1.1494
 1.1364
 1.1364
⑤个别因素调整系数
评估人员设定评估对象个别状况条件指数为100,根据评估对象具体情况选择若干调整因素,就每一调整因素根据比较实例状况相对于评估对象状况的优劣程度分别赋予一定的调整值,若比较实例状况优于评估对象状况则调整值≥0,反之则调整值≤0,由此得出比较实例的条件指数。
评估人员根据现场勘查以及所掌握的资料,对三个比较实例与评估对象的个别状况进行了比较分析,具体调整情况如下表:
序号
项目
估价
比较
比较
比较
对象(0)
案例(1)
案例(2)
案例(3)
E1
临路状况
临主路
临支路
相似
临支路
相似
临支路
相似
 
修正值
 
-1
-1
-1
E2
面积/形状
面积较好
面积较大
一般
面积较大
一般
面积较大
一般
 
修正值
 
-4
-4
-4
E3
地势/地质/水文状况
地质一般
地质一般
相似
地质一般
相似
地质一般
相似
 
修正值
 
0
0
0
E4
宗地外开发程度
五通
五通
相似
五通
相似
五通
相似
 
修正值
 
0
0
0
E5
宗地内开发程度
平整
未平整
相似
未平整
相似
未平整
相似
 
修正值
 
-2
-2
-2
E6
容积率
 
 
 
 
 
 
 
 
修正值
 
0
0
0
E7
其他个别因素
 
 
相似
 
相似
 
相似
 
修正值
 
0
0
0
E8
个别因素条件指数=100+E1+…+E7
100
93
93
93
EZ
个别因素修正系数=E8(0)/E8(n
1
 1.0753
 1.0753
 1.0753
⑥年期修正系数
可比案例剩余使用年期均为50年,评估对象剩余使用年期为48年9个月,贴现率R取4.35%(1年期银行贷款基准利率),则年期修正系数如下:
序号
项目
估价
对象(0)
比较
案例(1)
比较
案例(2)
比较
案例(3)
F1
土地剩余使用年限(年)
 48.42
 49.08
 49.00
 49.08
F2
土地使用年期指数(R=4.35%
0。9906
0.9946
0。9941
0.9946
FZ
土地使用年期修正系数=F2(0)/F2(n)
1.0000
0。9959
0.9964
0.9959
⑦求取比准价格并确定评估结果
将各比较实例的价格、交易情况修正系数、市场状况修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数与年期修正系数代入市场法计算公式,得出各比较实例的比准价格,具体情况如下表:
序号
项目
估价
对象(0)
比较
案例(1)
比较
案例(2)
比较
案例(3)
A8
实例单价元/m2
 
908.01
908.053
909.54
AZ
交易情况修正系数=AY0/AYn
 
1
1
1
BZ
交易日期修正系数=BYn/BY0
 
 1.1004
 1.1004
 1.1004
CZ
区域因素修正系数= DY0/Dyn
 
 1.1494
 1。1364
 1.1364
DZ
个别因素修正系数= EY0/Eyn
 
 1.0753
 1.0753
 1.0753
EZ
年期修正系数=FY0/Fyn
 
 0。9959
 0.9964
 0.9959
FZ
总修正系数=AZn×BZn×CZn×DZn×EZn
 
 1.3545
 1.3398
 1.3391
G
修正后单价=Rn×GZn
 
 1,229.90
 1,216。59
 1,217.97
上述三个实例的比准价格相差不大且符合市场水平,故三个结果的权重分别均为1/3,则得出加权平均单价K如下表:
序号
项目
估价
对象(0)
比较
案例(1)
比较
案例(2)
比较
案例(3)
G
修正后单价=Rn×GZn
 
1,229。90
1,216。59
1,217。97
H